O mesmo milhão, três contas muito diferentes
Comprar é uma conta de entrada — eu já detalhei o ITBI no DF, o ITBI em São Paulo e a doc stamp na Flórida. Manter é outra conta, e ela vence todo ano. O imposto sobre a propriedade é a linha que mais separa as três praças em que eu atuo: no Distrito Federal ele é baixo e previsível; em São Paulo sobe por faixas; na Flórida chega perto de 2% ao ano do valor avaliado.
0,3% do valor venal e 10% de desconto à vista
No Distrito Federal o IPTU residencial é de 0,3% do valor venal; imóvel não residencial paga 1% e terreno vago ou em obra, 3%. Em 2026 o GDF não mexeu nas alíquotas: segundo a Secretaria de Economia, a variação anual reflete só a valorização do imóvel. O pagamento à vista teve 10% de desconto, com opção de seis parcelas, para cerca de 900 mil imóveis.
No mesmo boleto vem a Taxa de Limpeza Pública (TLP), calculada à parte, com valor de referência de R$ 481,38 para residências citado pela Secretaria. Num valor venal de R$ 1 milhão, o IPTU fica em R$ 3.000 por ano, ou R$ 2.700 à vista, mais a TLP.
1% no papel, de 0,78% a 1,28% na prática
Em São Paulo a Lei municipal 6.989/1966 fixa o imposto predial residencial em 1,0% do valor venal, mas o art. 7º-A soma descontos e acréscimos por faixa, de menos 0,3% até R$ 150 mil a mais 0,5% acima de R$ 1,2 milhão. O imóvel de R$ 1 milhão paga R$ 10.900, alíquota efetiva de 1,09%. Em 2026 o teto de reajuste ficou em 10% e o desconto à vista em 3%. O passo a passo está no guia do IPTU de São Paulo 2026.
Miami e Orlando: perto de 2% sobre o valor avaliado
Na Flórida cada imóvel paga a soma das taxas de todos os órgãos que cobram sobre ele — condado, distrito escolar, cidade, água e serviços — em mills: 1 mill é US$ 1 para cada US$ 1.000 de valor avaliado. Pelo comparativo de taxas propostas de 2026 do Property Appraiser de Miami-Dade, a cidade de Miami cobra 7,3616 mills (com a dívida) e, somadas as parcelas do condado, a escolar (6,6230), as estaduais e a do Children's Trust, o imóvel na cidade fica em 19,9544 mills, cerca de 2,0% ao ano. Em Orlando, a lista de 2026 do Property Appraiser de Orange County traz a cidade em 6,65 mills e totais de 17,9818 a 19,1784, conforme a localização.
Num imóvel de investimento de US$ 500 mil, isso dá cerca de US$ 9.977 por ano em Miami e US$ 8.991 em Orlando, na faixa mais baixa. Ao dólar de fechamento de 28 de outubro, de R$ 5,34, são aproximadamente R$ 53 mil e R$ 48 mil por ano. Quem paga em novembro tem 4% de desconto, que cai para 3% em dezembro, 2% em janeiro e 1% em fevereiro, com vencimento final em 31 de março, pela lei estadual (F.S. 197.162).
A base é o ponto que o brasileiro mais erra
No Brasil o IPTU incide sobre o valor venal que a prefeitura ou o GDF calculam. Na Flórida o imposto incide sobre o valor avaliado, e o Property Appraiser de Miami-Dade é explícito: no primeiro ano do imóvel não homestead, valor de mercado e valor avaliado são iguais, e o teto de reajuste é reiniciado quando o imóvel muda de dono. Depois disso, a alta anual do valor avaliado fica limitada a 10%, sem contar a parcela escolar. A isenção homestead, que reduz o valor tributável em até US$ 50 mil, vale só para a residência permanente — não para o imóvel de quem investe.
As três praças lado a lado
| Praça | Alíquota | Base | Imposto sobre R$ 1 mi de base | Reajuste da base | Pagamento antecipado |
|---|---|---|---|---|---|
| Brasília/DF | 0,3% residencial (1% não residencial; 3% terreno) + TLP | valor venal fixado pelo GDF | R$ 3.000 + TLP | acompanha a valorização; alíquota sem mudança em 2026 | 10% à vista |
| São Paulo | 1,0% + faixas do art. 7º-A (efetiva de 0,78% a 1,28%) | valor venal da Prefeitura | R$ 10.900 (1,09%) | teto de 10% em 2026 | 3% à vista |
| Orlando | 17,98 a 19,18 mills (cidade: 6,65) | valor avaliado (assessed value) | R$ 17.982 (1,80%) | não homestead: até 10% ao ano, exceto parcela escolar | 4% em novembro |
| Miami | 19,95 mills (cidade: 7,36) | valor avaliado (assessed value) | R$ 19.954 (2,00%) | não homestead: até 10% ao ano, exceto parcela escolar | 4% em novembro |
Na Flórida, 1 mill = US$ 1 de imposto para cada US$ 1.000 de valor avaliado. Valores da Flórida convertidos como percentual sobre a mesma base de R$ 1 milhão, só para comparação. Taxas de 2026 propostas pelos Property Appraisers de Miami-Dade e Orange County.
Emenda 3: alívio para o morador, teto menor para o investidor
Em 3 de novembro de 2026 os eleitores da Flórida votam a Emenda 3, que precisa de pelo menos 60% de votos para passar. Pelo resumo do governo de Orange County, ela eleva a isenção homestead fora da parcela escolar para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028, corrigidas pela inflação e reduz o teto de reajuste dos imóveis não homestead de 10% para 5%. O condado estima perda de arrecadação de cerca de US$ 165 milhões em 2027 e US$ 275 milhões em 2028, e alerta que donos de imóveis não homestead podem acabar com carga maior, repassada ao aluguel.
Minha leitura
Diante disso, acredito que o custo de carregamento é a linha mais subestimada por quem compara Brasília, São Paulo e a Flórida. Avalio que perto de 2% ao ano de property tax, sobre um valor avaliado que nasce igual ao preço de compra, consome sozinho uma fatia grande do aluguel bruto em Miami e Orlando — antes de condomínio, seguro e administração. No DF, com 0,3% sobre o valor venal, o imposto quase não pesa no yield; em São Paulo, onde eu mostrei um aluguel bruto de 6,43% ao ano, ele já é uma linha que precisa estar na planilha.
Sobre a Emenda 3, a minha leitura é que, se aprovada, ela ajuda quem mora no imóvel e ajuda o investidor de outro jeito: com reajuste anual menor, mas sem a isenção ampliada. E deixo um alerta prático: nunca use o carnê do vendedor para calcular o seu imposto na Flórida — ele pode carregar homestead e tetos que não passam para o comprador. Peça a estimativa como não homestead, coloque esse número no valuation e compare o yield líquido com a Carteira de Ativos e a Calculadora de valor. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento.
O que o comprador das três praças mais pergunta
Quanto é o IPTU residencial em Brasília?
A alíquota é de 0,3% do valor venal para imóveis residenciais, 1% para não residenciais e 3% para terrenos vagos, segundo a Secretaria de Economia do DF. A TLP é cobrada à parte. Em 2026 o pagamento à vista teve 10% de desconto.
Estrangeiro paga property tax na Flórida igual ao morador?
O imposto incide sobre o imóvel, não sobre a nacionalidade do dono. A diferença está nos benefícios: a isenção homestead, de até US$ 50 mil no valor tributável, vale só para a residência permanente. O imóvel de investimento fica com teto de 10% ao ano no reajuste do valor avaliado, exceto na parcela escolar.
O que a Emenda 3 da Flórida muda para quem investe?
Se aprovada por pelo menos 60% dos eleitores em 3 de novembro de 2026, ela amplia a isenção homestead para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028 e reduz de 10% para 5% o teto anual de reajuste dos imóveis não homestead. O investidor não ganha a isenção maior; ganha um teto menor.
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