Comprar para alugar em São Paulo: a conta do yield de 6,43% ao ano

Aluguel a R$ 65,78 o m² e yield bruto de 6,43%

O Índice FipeZAP Residencial de Locação de setembro de 2026, calculado pela Fipe, coloca o aluguel médio anunciado na cidade de São Paulo em R$ 65,78 por m², com alta de 0,64% no mês, 4,93% no ano e 6,22% em 12 meses. A rentabilidade bruta do aluguel — a relação entre o aluguel anual e o preço de venda — ficou em 6,43% ao ano.

Entre as 22 capitais acompanhadas, São Paulo é a 11ª em rentabilidade. Recife lidera com 8,30% e Vitória fecha a lista com 4,22%; a média das 36 cidades do índice é de 6,13%. O que explica o yield paulistano acima da média é o descompasso entre aluguel e preço: no mesmo mês, o FipeZAP de Venda mostra o m² anunciado em R$ 12.206, com alta de apenas 3,64% em 12 meses, abaixo do IPCA de 4,58% no período. O aluguel sobe quase o dobro do preço do imóvel. Um lembrete importante: o índice mede aluguel de anúncio de novos contratos, não o reajuste de contratos em vigor.

Do yield bruto ao que sobra no bolso

Para sair da média e chegar a um número concreto, fiz a conta de um apartamento de 60 m² pelos valores médios do FipeZAP (cálculo meu): preço de R$ 732.360 e aluguel de R$ 3.946,80 por mês. São R$ 47.361,60 por ano, ou 6,47% de yield bruto — muito perto dos 6,43% calculados pela Fipe com a própria amostra.

Agora as deduções. As três hipóteses abaixo são minhas, para ilustrar, e não dados de mercado:

• Vacância de um mês por ano, entre a saída de um inquilino e a entrada de outro: a receita cai para R$ 43.414,80.
• Taxa de administração de 10% do aluguel recebido: menos R$ 4.341,48.
• Imposto de Renda de 27,5% sobre o aluguel, a alíquota máxima da tabela progressiva, que é onde cai quem já tem outra renda alta: menos R$ 11.938,82.

Sobram R$ 27.134,50 por ano, ou cerca de 3,7% sobre o preço do imóvel. E a conta ainda é otimista: no mês vago, o condomínio e o IPTU ficam com o proprietário.

Quem paga o quê no aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) põe as despesas ordinárias de condomínio com o inquilino e as extraordinárias — obras e gastos que não são de rotina — com o proprietário. Os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, são do locador, salvo se o contrato disser o contrário, o que é comum na prática. Antes de comprar, peça o histórico de chamadas extras do prédio: elas saem do seu yield.

O peso do Imposto de Renda

Aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão, com recolhimento mensal pela tabela progressiva, de 7,5% a 27,5%. A redução do IR em vigor desde janeiro de 2026 zera o imposto para quem tem renda mensal de até R$ 5.000 e o reduz parcialmente até R$ 7.350, e a orientação da Receita inclui o carnê-leão. Para quem vive só de um aluguel menor, o imposto pode ser baixo ou nulo; para quem já ganha bem, vale a alíquota cheia. Algumas despesas do proprietário podem reduzir a base de cálculo: confira com o seu contador.

Contra a Selic e contra Brasília

A Selic está em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro, quando o comitê cortou 0,25 ponto. O Boletim Focus de 26 de outubro, coletado em 23/10, antes do segundo turno, projeta 13,25% no fim de 2026 e 11,75% no fim de 2027. Mesmo no cenário de corte, o yield bruto de São Paulo é menos da metade da Selic, e o líquido da minha simulação fica em pouco mais de um quarto.

Em Brasília, o mesmo informe mostra aluguel médio de R$ 53,84 por m² e rentabilidade de 6,20% ao ano, um pouco abaixo de São Paulo. A diferença está no preço: o m² de venda do DF, de R$ 10.453, subiu 9,80% em 12 meses, contra 3,64% em São Paulo, e o aluguel brasiliense subiu 8,34% no período. Detalhei a conta do DF na análise comprar para alugar em Brasília, e o preço de São Paulo bairro a bairro em quanto custa o m² em São Paulo.

O choque de segunda-feira pesa do lado do crédito: na abertura do primeiro pregão depois da eleição, o DI para janeiro de 2031 foi a 14,46% e o de janeiro de 2033 a 14,58%, contra 12,58% e 12,65% na sexta. Quem financia a compra para alugar paga juro acima do yield, e a conta fica negativa no começo. Some ainda o custo de entrada — o guia do ITBI em São Paulo mostra quanto pesa o imposto. Para comparar o imóvel com outras aplicações, uso a Carteira de Ativos; para testar se o preço pedido faz sentido, a calculadora de valor do imóvel.

O que todo investidor pergunta

Quanto rende um imóvel alugado em São Paulo hoje?

Pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, a rentabilidade bruta do aluguel residencial em São Paulo é de 6,43% ao ano, com aluguel médio anunciado de R$ 65,78 por m². É yield bruto: antes de vacância, administração, custos do proprietário e Imposto de Renda.

Quanto sobra depois de custos e imposto?

Numa simulação com um apartamento de 60 m² pelo preço e aluguel médios do FipeZAP, um mês vago por ano, taxa de administração de 10% e IR de 27,5% sobre o aluguel, o rendimento cai de cerca de 6,5% para perto de 3,7% ao ano. As hipóteses de custo são de Daniel Carvalho, não dados de mercado.

Alugar em São Paulo rende mais que em Brasília?

Rende um pouco mais no bruto: 6,43% em São Paulo contra 6,20% em Brasília no FipeZAP de setembro de 2026. Mas em 12 meses o preço de venda subiu 9,80% em Brasília e 3,64% em São Paulo, e o aluguel subiu 8,34% e 6,22%, respectivamente.