3% é a regra, 0,5% é a exceção de quem financia pelo SFH
Quem compra um imóvel na cidade de São Paulo paga o ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo. Existe uma única redução relevante: nos financiamentos pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, incide 0,5% sobre a parcela financiada até R$ 120.968,00, e isso só vale se o imóvel não passar de R$ 725.808,00. Esses dois limites valem para contratos assinados a partir de 1º de janeiro de 2026 e são corrigidos todo ano pela Prefeitura.
Três pontos que decidem a sua conta:
- Quem paga: em regra o comprador, salvo acordo diferente entre as partes.
- Quando paga: por instrumento público, antes da lavratura do ato; por instrumento particular ou decisão judicial, em 10 dias; em arrematação, adjudicação e remição, em 15 dias. Em atraso, multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais Selic.
- Qual financiamento conta: SFI e Carteira Hipotecária não dão direito à alíquota reduzida. É 3% sobre tudo.
A fórmula que a própria Secretaria Municipal da Fazenda publica para os imóveis de até R$ 725.808,00 financiados pelo SFH é simples: ITBI = F × 0,005 + (BC − F) × 0,03, em que BC é a base de cálculo e F é a parcela financiada até o teto. Acima desse valor de imóvel, some-se tudo a 3%.
Quanto sai em R$ 800 mil, R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões
Os números abaixo são cálculos meus, aplicando as alíquotas publicadas pela Prefeitura. Considerei a base de cálculo igual ao valor da transação.
- R$ 800 mil, compra à vista ou com SFI: 3% sobre R$ 800 mil = R$ 24.000.
- R$ 700 mil com SFH, financiando R$ 500 mil (contrato de 2026): 0,5% sobre R$ 120.968 = R$ 604,84, mais 3% sobre os R$ 579.032 restantes = R$ 17.370,96. Total: R$ 17.975,80, contra R$ 21.000 se fosse tudo a 3%. A economia é de R$ 3.024,20 e é sempre a mesma, porque corresponde a 2,5% do teto de R$ 120.968.
- R$ 1,5 milhão: acima do limite de R$ 725.808, então 3% sobre tudo = R$ 45.000, mesmo financiando.
- R$ 3 milhões: 3% sobre tudo = R$ 90.000.
A comparação com Brasília explica por que o custo de entrada pesa mais em São Paulo. No Distrito Federal a alíquota é de 2% para imóvel usado e 1% para imóvel novo na primeira transferência, como detalhei no guia do ITBI no DF.
Sobre qual valor a Prefeitura cobra: o preço ou o valor de referência
Aqui mora a parte cara da história. A Prefeitura de São Paulo adota como base de cálculo o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência que ela mesma publica, com apoio na Lei nº 11.154/1991 e no Decreto nº 55.196/2014. Em um imóvel comprado por R$ 900 mil e avaliado pela referência em R$ 1 milhão, a diferença de 3% sobre os R$ 100 mil é de R$ 3.000 a mais no imposto.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu diferente. No Tema repetitivo 1.113, julgado em 24 de fevereiro de 2022, o tribunal fixou que a base do ITBI é o valor de mercado em condição normal de venda, que não se vincula à base do IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o de mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência unilateral: para afastar o preço declarado, precisa instaurar o processo administrativo do art. 148 do Código Tributário Nacional, com contraditório.
A Lei Complementar nº 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026, reescreveu o art. 38 do CTN. O novo texto define valor venal como o preço de venda à vista em condições normais de mercado, exige que a estimativa do fisco use critérios técnicos e obriga municípios e o Distrito Federal a publicar os critérios que utilizam, assegurando ao contribuinte a avaliação contraditória. A mesma lei teve vetado o art. 35-A, que permitiria antecipar o pagamento do ITBI na escritura com alíquota menor — ou seja, o imposto segue atrelado ao registro no cartório de imóveis.
Na prática, a disputa continua. Em junho de 2026, a 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo concedeu mandado de segurança determinando que o ITBI fosse calculado sobre o valor efetivamente pactuado, e não sobre o valor venal de referência (processo 1140926-78.2025.8.26.0053). Decisões no mesmo sentido vêm se repetindo no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Se você já pagou a mais, o caminho é o pedido administrativo de restituição na Prefeitura. O prazo geral para pleitear a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos, conforme o art. 168 do CTN.
O que todo comprador pergunta em São Paulo
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?
3% sobre a base de cálculo. Em financiamento pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio contratado a partir de 1º de janeiro de 2026, 0,5% sobre a parcela financiada até R$ 120.968,00, desde que o imóvel não ultrapasse R$ 725.808,00. Acima disso, 3% sobre tudo.
O cálculo é sobre o preço pago ou sobre o valor de referência?
A Prefeitura usa o maior dos dois. O STJ, no Tema 1.113, entende que o valor declarado se presume correto e só pode ser afastado por processo administrativo próprio. É por isso que tanta gente discute a cobrança na Justiça e ganha.
Dá para pedir de volta o que foi pago a mais?
Sim, por pedido administrativo de restituição, dentro do prazo de cinco anos do art. 168 do CTN. Vale conferir a conta do seu DAMSP com um advogado tributarista antes de desistir do valor.
Minha leitura
1. Em São Paulo, o custo de entrada é 50% maior que no DF
Diante dessas alíquotas, avalio que o comprador que vem de Brasília para São Paulo subestima o caixa necessário. Em um imóvel de R$ 1 milhão, são R$ 30 mil de ITBI em São Paulo contra R$ 20 mil no DF, antes de escritura e registro. Quem monta a planilha com a parcela do financiamento e esquece o imposto chega à escritura sem fôlego. Eu somo preço, ITBI, cartório e reforma antes de autorizar qualquer proposta — a mesma lógica que uso na calculadora de valor do imóvel.
2. A redução do SFH é pequena e quase ninguém percebe
R$ 3.024,20 de economia é o máximo que a alíquota de 0,5% entrega hoje, e só para imóvel de até R$ 725.808,00. Acredito que ela não deve mudar sua decisão de compra, mas deve aparecer na conta: é dinheiro que paga a escritura. O erro comum é supor que financiar pelo SFH reduz o ITBI inteiro. Não reduz.
3. Declarar o valor real protege, discutir a base é um direito
Na minha leitura, o ponto mais importante deste texto não é a alíquota, é a base. Se a Prefeitura cobrar sobre um valor de referência maior que o preço efetivamente pago, existe jurisprudência consolidada do STJ e decisões do TJ-SP a favor do contribuinte. Ao mesmo tempo, eu desaconselho com firmeza "escriturar por menos": o risco fiscal e o problema na hora de comprovar ganho de capital na revenda superam qualquer economia imediata.
4. Impostos entram no valuation, não só no fechamento
Para quem compra em São Paulo como investimento, esses 3% são parte do custo de aquisição e reduzem a rentabilidade do primeiro ano. É assim que eu trato o tema quando monto uma carteira de ativos imobiliários: imposto de entrada, custo de carregamento e liquidez de saída, nessa ordem.
Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro.
Eu faço a conta do imóvel que você está olhando
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