1,0% no residencial, 1,5% no resto — e uma tabela que muda tudo
A Lei municipal nº 6.989/1966 fixa o imposto predial de São Paulo em 1,0% sobre o valor venal do imóvel usado exclusiva ou predominantemente como residência (art. 7º) e em 1,5% para os imóveis construídos com outra utilização (art. 8º). Só que essa alíquota nunca aparece sozinha no carnê. O art. 7º-A manda somar ao imposto apurado um desconto ou um acréscimo calculado sobre a parcela do valor venal que cai em cada faixa — e é essa tabela que define quanto você realmente paga.
A tabela do art. 7º-A, na redação da Lei 15.889/2013, é progressiva por parcela:
- até R$ 150.000: desconto de 0,3%
- de R$ 150.000 a R$ 300.000: desconto de 0,1%
- de R$ 300.000 a R$ 600.000: acréscimo de 0,1%
- de R$ 600.000 a R$ 1.200.000: acréscimo de 0,3%
- acima de R$ 1.200.000: acréscimo de 0,5%
Vale lembrar um detalhe que aparece pouco e pesa no bolso de quem mora em prédio: a vaga de garagem que não pertence a estacionamento comercial, em edifício exclusiva ou predominantemente residencial, é enquadrada como uso residencial para efeito de alíquota e de faixa, por força do parágrafo único acrescentado ao art. 7º pela Lei 13.698/2003.
A alíquota efetiva sai de 0,78% e chega a 1,28%
Aplicando as duas regras juntas, um apartamento residencial com valor venal de R$ 400.000 paga R$ 4.000 de alíquota base, perde R$ 450 na primeira faixa e R$ 150 na segunda, ganha R$ 100 de acréscimo na terceira e fecha em R$ 3.500 — uma alíquota efetiva de 0,88%. Um imóvel de R$ 1 milhão paga R$ 10.900, ou 1,09%. Um de R$ 2 milhões paga R$ 25.500, ou 1,28%. É uma progressividade real, construída por faixa e não por salto.
Para quem compara praças, esse é o número que interessa. No Distrito Federal a alíquota residencial do IPTU é fixada pela legislação distrital e vem acompanhada da TLP, cobrada separadamente, e na Flórida o property tax trabalha com millage sobre o valor avaliado, em patamar bem mais alto. Antes de olhar o imposto anual, vale fechar o custo de entrada: eu detalhei a conta da compra no guia do ITBI em São Paulo e no guia do ITBI no DF.
Quem não paga nada e quem paga menos
A Secretaria Municipal da Fazenda trabalha com dois benefícios automáticos, que incidem apenas sobre o prédio — não sobre o terreno, a área excedente ou a garagem comercial — e valem para um imóvel por contribuinte:
- Isenção total quando o valor do prédio não passa de R$ 150.000, qualquer que seja o tipo de imóvel.
- Isenção total para o único imóvel residencial simples ou médio de até R$ 260.000.
- Desconto automático no residencial simples ou médio de R$ 260.000 a R$ 390.000.
- Desconto automático nos demais imóveis construídos de R$ 150.000 a R$ 225.000.
No edital do IPTU 2026, publicado em 2 de janeiro, a Prefeitura informou que mais de 1,5 milhão de imóveis residenciais entram em algum benefício neste ano: mais de 1 milhão totalmente isentos e cerca de 540 mil com redução proporcional pela faixa de valor venal. Imóvel isento, aliás, não recebe mais notificação pelo correio — a conferência é feita pelo número do SQL no Portal do IPTU.
Há ainda descontos específicos de 50% previstos na própria Lei 6.989/1966 e na legislação ambiental: terreno não construído em área de proteção aos mananciais, imóvel com vegetação arbórea de preservação permanente e imóvel restaurado ou preservado por lei municipal pelo caráter histórico, artístico, cultural ou paisagístico.
O que mudou neste ano — e o prazo que fecha em 31 de outubro
O calendário de 2026 abriu a consulta em 15 de janeiro, com as notificações postadas a partir de 16 de janeiro e previsão de chegada até 20 de fevereiro. A cota única e a primeira parcela venceram em fevereiro; quem recebe pela administradora, em março. O pagamento à vista tem 3% de desconto e o imposto pode ser dividido em até dez parcelas, com mínimo de R$ 50,00 cada. O limite de reajuste de até 10% para imóveis residenciais e comerciais foi mantido.
Três mudanças práticas valem registro. A Prefeitura deixou de enviar a segunda remessa do carnê a quem paga parcelado: as parcelas restantes precisam ser emitidas no Portal do IPTU. O pagamento por PIX voltou, com guia emitida no portal, beneficiário Secretaria Municipal da Fazenda e QR Code emitido pelo Banco Bradesco. E o débito automático segue valendo para quem já tinha optado, com novas adesões aceitas até o vencimento da primeira parcela e efeito a partir da segunda.
O prazo mais urgente agora é outro: quem quer mudar o dia de vencimento do IPTU precisa pedir até 31 de outubro, pelo serviço de Atualização Cadastral da Fazenda. O dia escolhido passa a valer para os anos seguintes. Fora dessa escolha, o vencimento cai no dia 9 ou no dia 14, e quando bate em sábado, domingo ou feriado corre para o dia útil seguinte sem acréscimo.
Como contestar o IPTU sem perder o prazo
Contestar IPTU em São Paulo quase nunca é discutir a alíquota, que está na lei. É discutir os dados do imóvel que formam o valor venal: área construída, padrão de construção, ano, uso e a fração de terreno. Erro de metragem e padrão de acabamento classificado acima da realidade são as duas causas mais comuns de carnê inflado — e as duas são corrigíveis.
O caminho oficial é administrativo. A Fazenda municipal atende o pedido de revisão pelo serviço IPTU — Fale com a Fazenda, no Portal SP 156, e presencialmente no CAF, com agendamento. Reúna matrícula, planta, IPTU dos anos anteriores e, se houver, o laudo ou a planta aprovada que comprove a área real. Importante: contestar não suspende o vencimento. O atraso gera multa de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic e 1% no mês do pagamento — então o caminho mais barato costuma ser pagar e pedir a revisão em paralelo.
Se você está avaliando comprar, vale fazer a conta antes: a calculadora de valor do imóvel ajuda a enquadrar o preço, e a Carteira de Ativos mostra como eu comparo o custo de carregamento entre Brasília, São Paulo e a Flórida.
Minha leitura
Diante disso, acredito que o IPTU de São Paulo é hoje o imposto mais mal calculado pelo comprador. Avalio que quase todo mundo planeja a compra com a alíquota de 1% na cabeça e esquece a tabela de faixas — e é justamente na faixa de R$ 1 milhão a R$ 2 milhões, onde está uma parte grande do produto novo paulistano, que a conta efetiva passa de 1,1% e começa a doer no fluxo de caixa de quem compra para alugar. Avalio que, com o aluguel residencial rendendo perto de 6,4% brutos na cidade, um décimo de ponto a mais de IPTU não é detalhe: é parte do yield.
A minha leitura para quem investe é simples: trate o IPTU como linha fixa do valuation, não como despesa de condomínio. E para quem já é proprietário, acredito que vale usar a janela de agora — conferir a área construída e o padrão no carnê, pedir a revisão se houver erro e, se o vencimento atual atrapalha o seu fluxo, mudar a data até 31 de outubro. É o tipo de ajuste que não aparece no anúncio e aparece no bolso todo ano. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento.
O que o proprietário paulistano mais pergunta
Qual é a alíquota do IPTU em São Paulo?
1,0% do valor venal no imóvel residencial e 1,5% nos demais usos. Sobre isso entra o desconto ou acréscimo do art. 7º-A, por parcela do valor venal: menos 0,3% até R$ 150.000, menos 0,1% até R$ 300.000, mais 0,1% até R$ 600.000, mais 0,3% até R$ 1.200.000 e mais 0,5% acima disso.
Quem é isento de IPTU em São Paulo?
Prédio de até R$ 150.000, qualquer tipo de imóvel, e o único imóvel residencial simples ou médio de até R$ 260.000. Entre R$ 260.000 e R$ 390.000 no residencial, e entre R$ 150.000 e R$ 225.000 nos demais construídos, há desconto automático. Vale um imóvel por contribuinte e só sobre o prédio.
Quanto o IPTU pode subir de um ano para o outro em 2026?
Até 10% para residencial e comercial, limite mantido no edital de 2026. O pagamento à vista tem 3% de desconto e o parcelamento vai até dez vezes, com parcela mínima de R$ 50,00.
Eu faço a conta do imóvel que você está olhando
Fale comigo pelo WhatsApp: comparo aluguel, parcela e rentabilidade com anúncios reais da região antes de você decidir.
Receba o Radar Imobiliário toda semana
Preço do m², tendências e a leitura do Daniel Carvalho sobre os mercados de Brasília, São Paulo e da Flórida (Miami, Orlando e região) — direto no seu e-mail, sem enrolação.