O que substitui o ITBI na Flórida
Todo brasileiro que compra em Miami ou em Orlando faz a mesma pergunta na primeira reunião: quanto é o ITBI lá? A resposta é que não existe. Os Estados Unidos não têm um imposto federal de transmissão de imóveis, e cada estado resolve isso do seu jeito. Na Flórida, o que incide sobre a transferência é a documentary stamp tax — um imposto de selo cobrado no momento em que a escritura é registrada.
A alíquota estadual está no artigo 201.02 dos Estatutos da Flórida e é simples de calcular: 70 centavos de dólar para cada US$ 100 do valor pago pelo imóvel, arredondando qualquer fração de US$ 100 para cima. Em percentual, 0,70% do preço. O imposto é recolhido ao escrivão do condado (clerk) quando o documento entra no registro — ou diretamente ao Departamento de Receita da Flórida, se o documento não for registrado.
Miami-Dade é a exceção — e o apartamento entra na regra
Miami-Dade tem regime próprio. Lá a alíquota da escritura cai para US$ 0,60 por US$ 100, mas existe uma sobretaxa de US$ 0,45 por US$ 100 que eleva a conta para 1,05%. A sobretaxa, porém, tem uma exceção decisiva para quem compra para morar ou para alugar como residência: o artigo 201.031 dos Estatutos diz que não há sobretaxa quando o que se transfere envolve apenas uma residência unifamiliar — e o mesmo artigo é explícito ao dizer que essa residência pode ser uma unidade de condomínio, e não só uma casa isolada.
Traduzindo para a prática do brasileiro que compra um apartamento em Brickell, Aventura ou Sunny Isles: o condo normalmente não paga a sobretaxa. Num imóvel de US$ 500 mil, isso é a diferença entre US$ 3.000 e US$ 5.250 — US$ 2.250 que ficam no bolso de alguém e que precisam estar claros no contrato antes do closing.
Quem financia paga dois impostos a mais
Comprar à vista e comprar financiado não custam a mesma coisa na Flórida. Além da doc stamp da escritura, o financiamento cria dois tributos próprios. O primeiro é a doc stamp sobre a nota promissória, de US$ 0,35 por US$ 100 do valor da dívida — 0,35%. O segundo é o nonrecurring intangible tax, previsto no artigo 199.133 dos Estatutos: uma cobrança única de 2 mills por dólar, ou seja, 0,2% sobre o valor da obrigação garantida pelo imóvel na Flórida.
Sobre uma hipoteca de US$ 315 mil, são US$ 1.102,50 de doc stamp da nota e US$ 630 de intangible tax: US$ 1.732,50 só para registrar o financiamento. Some ainda a taxa de registro do condado — em Orange County, onde fica Orlando, são US$ 10 pela primeira página e US$ 8,50 por página adicional — e os custos privados que não são imposto nenhum: title insurance, title search, closing agent e inspeções. Esses, sim, costumam pesar mais que o imposto.
As contas: um condo em Miami e uma casa em Orlando
Um apartamento de US$ 500 mil em Miami, comprado à vista: 5.000 unidades de US$ 100 multiplicadas por US$ 0,60 dão US$ 3.000 de doc stamp, sem sobretaxa, porque a unidade de condomínio é residência. Fosse o mesmo valor em um imóvel não residencial, seriam US$ 5.250.
Uma casa de US$ 450 mil em Orlando, com 70% financiados (US$ 315 mil): US$ 3.150 de doc stamp da escritura, US$ 1.102,50 de doc stamp da nota e US$ 630 de intangible tax — US$ 4.882,50 em tributos estaduais, ou 1,08% do preço, mais o registro.
| Praça | Imposto da transferência | Alíquota | Imóvel de referência | Imposto devido |
|---|---|---|---|---|
| Brasília/DF | ITBI | 3% | R$ 1.000.000 | R$ 30.000 |
| São Paulo | ITBI | 3% | R$ 1.000.000 | R$ 30.000 |
| Miami (Miami-Dade) | Doc stamp sobre a escritura | 0,60% (residência) | US$ 500.000 | US$ 3.000 |
| Miami (não residencial) | Doc stamp + sobretaxa | 1,05% | US$ 500.000 | US$ 5.250 |
| Orlando (Orange County) | Doc stamp sobre a escritura | 0,70% | US$ 450.000 | US$ 3.150 |
Alíquotas de ITBI do DF e de São Paulo conforme os guias que publiquei aqui: ITBI no DF e ITBI em São Paulo. Em São Paulo há alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo SFH, dentro dos limites da Prefeitura.
Quem paga o quê
A lei da Flórida não aponta o dedo para nenhuma das partes: o Departamento de Receita afirma que o imposto é devido por qualquer das partes da operação, e que, se uma delas for isenta, a outra paga. Quem decide é o contrato. A praxe de mercado na maior parte da Flórida é o vendedor pagar a doc stamp da escritura e o comprador pagar os tributos ligados ao financiamento — mas isso é negociável, e em um mercado com estoque alto é exatamente o tipo de item que se traz para a mesa.
Minha leitura
Diante desses números, avalio que o custo de entrada na Flórida é o argumento mais subestimado da conversa com o investidor brasileiro. Um apartamento de US$ 500 mil em Miami paga 0,6% de imposto na transferência; o mesmo investidor, comprando um imóvel de R$ 1 milhão em Brasília ou em São Paulo, paga 3% de ITBI. É cinco vezes mais caro entrar aqui do que lá — e quase ninguém coloca isso na planilha.
Só que eu não compro imóvel pela entrada, compro pelo custo total do ciclo. E é aí que a conta se inverte: a Flórida cobra barato para você entrar e caro para você ficar. O property tax anual, o seguro contra furacão e a taxa de condomínio (HOA) formam um custo de carregamento que não tem paralelo no IPTU brasileiro, e é ele que corrói o yield líquido ano após ano. Vou abrir essa conta linha a linha no próximo comparativo entre Brasília, São Paulo e a Flórida.
Duas coisas que eu levaria para a mesa de negociação hoje. A primeira é a sobretaxa de Miami-Dade: se o imóvel é uma unidade de condomínio usada como residência, ela não é devida, e eu confirmaria isso por escrito com o closing agent antes de assinar — US$ 2.250 num imóvel de US$ 500 mil não é detalhe. A segunda é que, como a lei da Flórida não atribui o imposto a ninguém, quem paga a doc stamp da escritura é tema de contrato, não de destino. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro, tributário ou jurídico, nem recomendação de investimento; operações nos Estados Unidos devem ser confirmadas com advogado e closing agent licenciados na Flórida.
O que todo comprador pergunta
Existe ITBI nos Estados Unidos?
Não. Não há imposto federal de transmissão de imóveis nos Estados Unidos. Na Flórida, o equivalente é a documentary stamp tax sobre a escritura: 70 centavos de dólar por US$ 100 do valor da transação, conforme o artigo 201.02 dos Estatutos da Flórida.
Quanto é a documentary stamp tax em Miami?
Miami-Dade cobra 60 centavos por US$ 100, mais uma sobretaxa de 45 centavos por US$ 100 que só incide quando o imóvel não é residência. Como a lei estadual considera a unidade de condomínio uma residência unifamiliar, um condo comprado para moradia paga apenas os 60 centavos: US$ 3.000 num imóvel de US$ 500 mil.
Quem paga a doc stamp: comprador ou vendedor?
A lei não define. O Departamento de Receita da Flórida diz que o imposto é devido por qualquer das partes da operação. Na prática quem define é o contrato, e a praxe é o vendedor pagar a doc stamp da escritura e o comprador os tributos do financiamento.
Para comparar com o seu caso no Brasil, use a calculadora de valor do imóvel e acompanhe a Carteira de Ativos.
Eu somo os impostos e os closing costs antes de você assinar
Fale comigo pelo WhatsApp: comparo o custo total de entrada na Flórida com o de Brasília e de São Paulo, com os números do seu imóvel.
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Foto: Zoshua Colah / Unsplash (Licença Unsplash).