2% para usados, 1% para novos na primeira transferência
Quem compra imóvel no Distrito Federal paga o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Segundo a imprensa, uma lei aprovada pela Câmara Legislativa reduziu a alíquota de 3% para 2% nos imóveis usados e fixou 1% para imóveis novos na primeira transferência de dono, em vigor desde 1º de janeiro de 2025.
O que mais importa na hora de planejar:
- Quem paga: em regra o comprador, salvo acordo diferente entre as partes.
- Quando paga: antes da escritura. Sem o comprovante, o cartório não lavra o documento.
- Como paga: a guia é emitida no portal da Receita do DF e quitada em banco ou lotérica.
- Sobre qual valor: aqui houve mudança recente (veja abaixo).
O histórico ajuda a entender o tamanho da mudança: a alíquota subiu de 2% para 3% em 2015 e, em 2022, chegou a ser reduzida temporariamente para 1% por três meses.
O valor usado como base de cálculo
Até pouco tempo, a Secretaria de Economia podia cobrar sobre um valor de referência próprio quando considerava baixo o preço declarado. Uma lei mais recente, de autoria do deputado Thiago Manzoni, determina que o imposto incida sobre o valor real da transação, com o valor declarado presumido verdadeiro. O governo só pode desconsiderá-lo por processo administrativo com prova concreta. A matéria cita o exemplo de um imóvel comprado por R$ 900 mil e tributado como se valesse R$ 1 milhão. Na conta de 2%, a diferença seria de R$ 2.000 (cálculo meu).
Atenção: as fontes consultadas divergem em detalhes de aplicação, e uma matéria de junho de 2026 ainda descreve a base como o maior valor entre o declarado e o de referência. Por isso, antes de fechar negócio, confirme a regra e a alíquota vigentes na Receita do DF ou com o cartório.
O que todo comprador pergunta
Quanto é o ITBI no DF?
Segundo a Câmara Legislativa e a imprensa, a alíquota é de 2% para imóveis usados e 1% para imóveis novos na primeira transferência de dono, em vigor desde 1º de janeiro de 2025. Confirme o percentual vigente na Receita do DF antes de fechar.
Quem paga o ITBI na compra de um imóvel?
Em regra, o comprador, salvo acordo diferente entre as partes. O imposto precisa estar pago antes de lavrar a escritura.
Onde se paga o ITBI no DF?
A guia é emitida no portal da Receita do DF e paga em banco ou lotérica. O comprovante é apresentado ao cartório para a escritura.
Na prática, o que isso significa
1. O ITBI precisa estar no orçamento desde o primeiro dia
Diante de uma alíquota de 2% sobre o valor do negócio, acredito que o erro mais comum é tratar o imposto como "detalhe do cartório". Em um imóvel usado de R$ 1 milhão são R$ 20 mil, além de escritura e registro. Quem esgota o caixa na entrada chega à escritura sem fôlego. Penso que o planejamento certo soma preço, ITBI, cartório e eventual reforma antes de assinar a proposta.
2. Imóvel novo na primeira transferência tem uma vantagem que quase ninguém conta
A metade da alíquota, 1% contra 2%, muda a conta, principalmente em tickets mais altos. Avalio que isso entra na comparação entre comprar na planta ou pronto, junto com prazo de entrega e liquidez na revenda. Não é o único fator, mas deveria estar na planilha.
3. Declarar o valor real protege você, não prejudica
Com a regra do valor real do negócio, o valor declarado passa a ser a base. Na minha leitura, isso dá mais previsibilidade ao comprador honesto. Ao mesmo tempo, eu desaconselho "escriturar por menos": o risco fiscal e o problema na hora de revender ou comprovar ganho de capital superam qualquer economia momentânea.
4. Confirme sempre na fonte oficial antes de assinar
Lei muda, interpretação muda e as matérias divergem, como mostrei acima. Eu mesmo confiro a alíquota e a base na Receita do DF antes de passar uma estimativa ao cliente. Faça o mesmo, ou peça ao seu corretor ou ao cartório a simulação por escrito.
Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro.
Eu monto a conta completa com você, do ITBI à escritura
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Foto: Fabian Lozano / Unsplash (Licença Unsplash).