O metro quadrado do imóvel de 1 dormitório é o mais caro do país
O Índice FipeZAP Residencial de Venda de setembro de 2026 mostra que o imóvel de 1 dormitório custa, em média, R$ 12.260 por metro quadrado nas 56 cidades pesquisadas, contra R$ 8.989 do imóvel de 2 dormitórios — cerca de 36% a mais por metro. E foi também o que mais subiu: 7,48% em doze meses, contra 5,40% do 2 dormitórios. Na cidade de São Paulo, o m² médio está em R$ 12.206, com alta de 3,64% no ano móvel.
Esses dois números parecem contraditórios, e não são. O studio é o produto mais caro por metro quadrado porque é pequeno: cozinha, banheiro, fachada e área comum pesam proporcionalmente mais em 25 m² do que em 60 m². O que mudou em São Paulo foi a quantidade. Segundo dados do Secovi-SP publicados pelo Metro Quadrado em 14 de setembro de 2026, a oferta de imóveis de até 30 m² na capital chegou a 10,9 mil unidades em junho, alta de 71% em doze meses. Em 2024 os compactos já passavam de metade dos lançamentos da cidade; dez anos antes, eram 22%.
Quanto custa o m² por número de dormitórios
O informe da Fipe não traz esse recorte por dormitórios para a cidade de São Paulo isoladamente — só para a média nacional —, mas a fotografia ajuda a entender o produto. Quem compra um studio paga o metro quadrado mais caro do mercado e recebe, em troca, o menor tíquete. Para ter uma ordem de grandeza, e apenas como ilustração com médias: 25 m² ao m² médio da capital paulista (R$ 12.206) dariam cerca de R$ 305 mil.
O studio virou produto de investidor
A desaceleração do compacto está concentrada em quem compraria para morar, segundo a própria incorporação. Na reportagem do Metro Quadrado, o vice-presidente da One Innovation, Paulo Petrin, conta que a empresa passou a lançar em bairros de perfil investidor — Pinheiros, Itaim Bibi, Jardins e Moema — e resume: “quem falar que o compacto está vendendo mal errou na localização”, no preço ou no produto. O presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, avalia que o estoque será absorvido e que o cenário só seria ruim acima de 24 meses de oferta.
A conta do aluguel
O argumento do investidor é o aluguel. Pelo Índice FipeZAP de Locação de setembro de 2026, o imóvel de 1 dormitório tem a maior rentabilidade bruta entre as tipologias na média das 36 cidades pesquisadas: 6,74% ao ano, contra 6,45% do 2 dormitórios e 5,58% do 3 dormitórios. Na cidade de São Paulo, o aluguel médio está em R$ 65,78 por m² e a rentabilidade, em 6,43% ao ano — conta que detalhei na análise do yield paulistano, com IPTU, condomínio, vacância e imposto de renda.
O ponto é que yield bruto não paga boleto. No compacto, condomínio e IPTU pesam mais sobre um aluguel pequeno, a rotatividade de inquilino é maior e cada mês vazio custa proporcionalmente mais. Com a Selic em 13,75% ao ano e o Copom decidindo nesta quarta-feira, 4 de novembro, a renda fixa continua sendo a régua contra a qual qualquer studio precisa ser comparado.
Estoque e liquidez na revenda
Pelos dados do Secovi-SP, o estoque de imóveis de até 30 m² equivalia a 12 meses de vendas em junho, mais que o dobro dos 5 meses de um ano antes. No mercado como um todo, a cidade terminou agosto com 98 mil unidades em oferta e cobertura de 9,7 meses, como mostrei na análise de ontem. Em julho, segundo a pesquisa do Secovi-SP reproduzida pelo portal Portas, a faixa de 30 a 45 m² respondia por 67% das vendas e tinha a maior velocidade de vendas entre as faixas de área, 12,8% — num mês em que o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 76% das unidades vendidas na cidade.
Para quem compra na planta, o risco é concreto: na entrega, o studio disputa inquilino e comprador com dezenas de unidades iguais no mesmo quarteirão. Antes de fechar, some o ITBI e o cartório — o ITBI de São Paulo está explicado neste guia — e compare com o custo de entrada em Brasília, no post do ITBI do DF.
Brasília × São Paulo
No DF, o m² médio está em R$ 10.453, com alta de 9,80% em doze meses pelo mesmo FipeZAP de setembro — subindo quase três vezes mais rápido que São Paulo. Na minha leitura, a diferença de ritmo tem a ver com oferta: Brasília não viveu uma onda de compactos do tamanho da paulistana.
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Minha leitura
Diante desses números, acredito que o studio em São Paulo deixou de ser uma aposta de tendência e virou um produto de seleção. Ele ainda tem a melhor rentabilidade bruta entre as tipologias, mas a margem de erro ficou pequena: com doze meses de estoque e Selic acima de 13%, o compacto mal localizado tende a ficar vazio ou a ser revendido com desconto.
Onde eu ainda vejo sentido
Avalio que faz sentido o compacto pronto, perto de metrô e de polo de emprego, comprado abaixo do preço do lançamento vizinho — de preferência de quem precisa vender. Na planta, eu só olharia projeto com poucas unidades iguais na mesma rua e regra de condomínio clara sobre locação, inclusive de curta temporada.
Para quem mora em Brasília e pensa em diversificar
Antes de comprar um studio em São Paulo, faça a conta líquida e compare com o que o mesmo capital rende no DF ou na renda fixa. Na minha avaliação, quem compra só pelo tíquete baixo está comprando o problema de liquidez de outra pessoa.
Esta seção é a minha leitura pessoal do mercado, não é recomendação nem aconselhamento financeiro. Os números citados têm fonte e data declaradas acima; confirme as condições do seu caso antes de decidir.
Dúvidas rápidas
Por que o m² do studio é mais caro que o do apartamento maior?
Porque cozinha, banheiro, fachada e áreas comuns pesam mais em poucos metros quadrados. Pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, o m² médio do imóvel de 1 dormitório é de R$ 12.260 nas 56 cidades pesquisadas, contra R$ 8.989 do de 2 dormitórios.
Studio ainda dá retorno de aluguel em São Paulo?
Bruto, sim: o imóvel de 1 dormitório tem a maior rentabilidade entre as tipologias no FipeZAP de Locação, 6,74% ao ano na média das 36 cidades. O retorno líquido depende de condomínio, IPTU, vacância e imposto de renda, que pesam mais em imóveis pequenos.
Existe bolha de studios em São Paulo?
Os dados mostram excesso de oferta, não colapso de preço. A oferta de imóveis de até 30 m² subiu 71% em doze meses até junho de 2026 e o estoque equivale a 12 meses de vendas, segundo o Secovi-SP. O próprio Secovi-SP considera preocupante um estoque acima de 24 meses.
Foto: Heron Rossato / Unsplash (Unsplash License).
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