A cidade lançou 17,8 mil imóveis em um mês e vendeu 10,8 mil
A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP referente a agosto de 2026, divulgada em 15 de outubro, mostra a cidade de São Paulo com cerca de 17,8 mil unidades residenciais lançadas no mês, alta de 90% em doze meses, contra 10.813 unidades vendidas, alta de 37%. No acumulado de doze meses encerrado em agosto foram 154,8 mil lançamentos (+25%) para 121,1 mil vendas (+10,2%).
Venda crescendo 37% é um número que, sozinho, parece excelente. O problema é o denominador. Quando a oferta entra no mercado em ritmo muito maior que a procura, a conta aparece no estoque — e foi exatamente o que aconteceu. São Paulo terminou agosto com 98 mil unidades à venda, 51% acima do estoque de um ano antes, segundo os dados do Secovi-SP reproduzidos pela Exame em 22 de outubro de 2026.
A velocidade de vendas, o indicador que mede quanto do que está à venda sai no mês, caiu para 9,9% na cidade, abaixo de agosto de 2025 e de julho deste ano. É a primeira coisa que eu olho em qualquer praça: preço é consequência de velocidade.
De 7,1 para 9,7 meses de estoque
Cobertura de estoque é o tempo que o mercado levaria para vender tudo o que está em oferta mantido o ritmo atual. A cidade saiu de 7,1 meses em agosto de 2025 para 9,7 meses em agosto de 2026. Não é um número de crise — mas é o tipo de movimento que, se continuar, tira poder de preço do vendedor e devolve poder de barganha para quem compra.
Três de cada quatro lançamentos são de baixa renda
O volume de São Paulo hoje é, em grande medida, programa habitacional. A faixa de baixa renda respondeu por 77% dos lançamentos (cerca de 13,6 mil unidades) e 71% das vendas (cerca de 7,7 mil) de agosto. A velocidade de vendas desse segmento foi de 11,5%, acima da média da cidade, e a cobertura de estoque, de 8,4 meses.
O médio e alto padrão é outro mercado
Fora do programa, foram cerca de 4,1 mil lançamentos e 3,1 mil vendas no mês, com VSO de 7,4% e cobertura de 12,8 meses — quase o dobro do que esse mesmo segmento registrava em 2024. Ou seja: a cidade tem dois mercados dentro do mesmo gráfico, e só um deles está girando rápido.
Vale lembrar o pano de fundo do crédito. A Selic está em 13,75% ao ano e o Copom decide nesta quarta-feira, 4 de novembro. O Boletim Focus desta segunda-feira, 3 de novembro, elevou a projeção de Selic para o fim de 2026 de 13,25% para 13,50% e a de 2027 de 11,75% para 12,50%. Estoque alto e juro alto ao mesmo tempo é a combinação que separa incorporadora capitalizada de incorporadora apertada.
O DF tem o problema oposto
Na comparação com a praça principal deste portal, os dois mercados estão em fases diferentes. No primeiro semestre de 2026, o Distrito Federal lançou 1.631 unidades, alta de 108% sobre o mesmo período de 2025, e vendeu 2.375, alta de 10%, com Índice de Velocidade de Vendas de 6,4%, segundo o Panorama da Habitação divulgado pela Ademi-DF e pelo Sinduscon-DF em 16 de setembro de 2026. O DF vendeu mais do que lançou; São Paulo lançou muito mais do que vendeu.
Isso aparece no preço. Pelo Índice FipeZAP Residencial de Venda de setembro de 2026, o metro quadrado de São Paulo está em R$ 12.206, com alta de 3,64% em doze meses; o de Brasília, em R$ 10.453, com alta de 9,80%. São Paulo ainda é mais cara em nível, mas Brasília subiu quase três vezes mais no ano móvel — e o estoque explica boa parte dessa diferença.
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Minha leitura
Diante desses números, avalio que São Paulo entrou em um ciclo em que quem compra ganha tempo e quem vende perde. Com 98 mil unidades em oferta e quase dez meses de cobertura, o comprador não precisa mais decidir na primeira visita — e, no médio e alto padrão, com quase treze meses de estoque, ele tem espaço real para negociar prazo, acabamento e desconto à vista.
Para quem investe, o filtro mudou de lugar
Acredito que o erro mais comum agora é olhar só o preço do metro quadrado. Com esse volume de lançamento, o risco verdadeiro é de liquidez na revenda: você compra na planta e, na entrega, disputa o mesmo comprador com o estoque do prédio ao lado. Eu daria preferência a produto escasso na microrregião, não ao produto que todo mundo está lançando.
Para quem vende em Brasília, serve de aviso
O DF ainda está no lado confortável da conta, com venda acima de lançamento e preço subindo 9,8% em doze meses. Mas o salto de 108% nos lançamentos do semestre é o começo do mesmo filme. Quem tem imóvel para vender no DF está, na minha avaliação, numa janela melhor hoje do que estará em 2027.
Esta seção é a minha leitura pessoal do mercado, não é recomendação nem aconselhamento financeiro. Os números citados têm fonte e data declaradas acima; confirme as condições do seu caso antes de decidir.
Dúvidas rápidas
O que significa cobertura de estoque de 9,7 meses?
É o tempo que o mercado levaria para vender todos os imóveis novos hoje em oferta, mantido o ritmo de vendas do mês. Em agosto de 2026 a cidade de São Paulo estava em 9,7 meses, contra 7,1 meses em agosto de 2025. Quanto maior o número, mais confortável fica a posição de quem compra.
Estoque recorde em São Paulo significa que o preço vai cair?
Não necessariamente, e não de forma generalizada. Estoque alto costuma frear o reajuste e ampliar desconto e condição de pagamento antes de derrubar o preço de tabela. Em setembro de 2026 o metro quadrado da cidade ainda subia 3,64% em doze meses pelo FipeZAP, abaixo da inflação do período.
Por que a maior parte dos lançamentos é de baixa renda?
Porque é onde está a demanda com crédito subsidiado. Em agosto de 2026, 77% dos lançamentos e 71% das vendas da cidade vieram desse segmento, que também gira mais rápido: VSO de 11,5% contra 7,4% do médio e alto padrão.
Foto: Lucas Marcomini / Unsplash (Unsplash License).
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