Sul da Flórida: menos estoque, menos venda e um topo cada vez mais pesado
O relatório de setembro de 2026 da MIAMI REALTORS, assinado pela economista-chefe Gay Cororaton e publicado em 19 de outubro, descreve um mercado que encolheu dos dois lados. As vendas de casas e condomínios no Sul da Flórida caíram 5% em relação a setembro de 2025 — 5,2% nas casas e 5,1% nos condomínios e townhouses. Em Miami-Dade, as casas recuaram 4,7% e os condomínios foram o único segmento no azul, com alta de 0,6%. Broward foi o ponto fraco, com queda de 7,1% nas casas e de 12,5% nos condomínios.
A novidade não está no volume, e sim na oferta. O estoque ativo caiu 13% em 12 meses e acumula oito meses seguidos de retração. Em um mercado que passou 2024 e 2025 sendo descrito como inchado, isso muda o jogo: há menos opção na prateleira, e o que sobrou está concentrado na ponta cara.
Os números da faixa de entrada são o retrato disso. No fim de setembro, apenas 13% dos anúncios de casas no Sul da Flórida pediam menos de US$ 400 mil, enquanto 31% pediam US$ 1 milhão ou mais. Em Miami-Dade a distorção é extrema: sobraram 123 casas abaixo de US$ 400 mil, ou 3% do estoque ativo de casas do condado. Para efeito de comparação, US$ 400 mil equivalem a cerca de R$ 2,17 milhões pelo dólar PTAX de 30 de outubro de 2026, R$ 5,4212, segundo o Banco Central.
Enquanto a base some, o topo acelera. As vendas acima de US$ 1 milhão subiram 20,2% no acumulado do ano, e as acima de US$ 10 milhões avançaram 40%, somando 407 negócios em nove meses — o ano inteiro de 2021, recorde anterior, teve 436. E esse mercado praticamente não usa banco: 59% das vendas acima de US$ 1 milhão foram pagas à vista, contra 42% do mercado total, e 86% das acima de US$ 10 milhões. Com o juro hipotecário americano rodando na casa dos 7% ao ano, o comprador que não depende de financiamento manda no preço.
Orlando foi para o outro lado: 12,4 mil imóveis à venda e 5,6 meses de oferta
A 380 quilômetros dali, o relatório de setembro de 2026 da Orlando Regional REALTOR Association, com dados apurados até 8 de outubro, mostra o filme invertido. O estoque subiu de 12.144 para 12.464 imóveis disponíveis, e os meses de oferta passaram de 4,9 para 5,6. Acima de seis meses, o mercado costuma ser lido como favorável ao comprador: Orlando está batendo na porta.
As vendas caíram para 2.325 imóveis no mês, 6,2% abaixo de agosto, e o tempo médio até a venda subiu para 66 dias. O preço mediano ficou em US$ 399.610, abaixo dos US$ 400.676 de agosto e 0,7% menor que os US$ 402.319 de setembro de 2025. O segmento de condomínios e townhouses é o que mais cede: 486 unidades vendidas (-11,6% ante agosto) e mediana de US$ 291.027, cerca de 3,1% abaixo de um ano antes. As casas seguraram o preço: mediana de US$ 432.360, praticamente estável em 12 meses.
Convertido pelo PTAX de 30 de outubro, o imóvel mediano de Orlando sai por cerca de R$ 2,17 milhões e o condomínio mediano por volta de R$ 1,58 milhão.
O que isso muda para quem compra em dólar
A primeira consequência é de orçamento. Quem separou algo perto de US$ 400 mil para entrar em Miami vai encontrar 123 casas no condado inteiro — e provavelmente vai acabar olhando condomínio, não casa. Em Orlando, a mesma quantia compra o imóvel mediano da cidade, com 12 mil opções na prateleira e vendedor disposto a negociar depois de 66 dias de anúncio.
A segunda é de prazo. Mercado com estoque caindo há oito meses, como o Sul da Flórida, costuma reagir rápido quando o juro cede: a oferta não está lá para segurar o preço. Mercado com 5,6 meses de oferta, como Orlando, demora mais para virar e dá tempo ao comprador. São dois relógios diferentes dentro do mesmo estado.
A terceira é de câmbio. Com o dólar a R$ 5,4212 em 30 de outubro e alta de 3,73% só em outubro, segundo o InfoMoney, a conta em reais do brasileiro piorou no mês mesmo onde o preço em dólar caiu. Vale lembrar o que já escrevi aqui: o custo de entrada na Flórida é bem menor que o ITBI do DF, mas o custo de carregamento, com property tax perto de 2% ao ano, é muito maior. O desconto no preço de Orlando pode ser devolvido pelo imposto anual se a conta não for feita até o fim.
Dois mercados, duas estratégias
Quem compra para usar — segunda casa, temporada, parque — encontra em Orlando a melhor janela em anos: mais escolha, preço cedendo e vendedor com pressa. Quem compra pensando em valorização de longo prazo e liquidez de saída tende a ficar com o Sul da Flórida, onde o estoque está sumindo e a demanda à vista sustenta a ponta de cima, pagando por isso um preço de entrada bem mais alto.
O que não dá é tratar “Flórida” como um mercado só. Em setembro de 2026 as duas praças andaram em direções opostas no mesmo mês, com o mesmo juro e o mesmo câmbio.
Minha leitura
Diante disso, acredito que o dado mais importante da semana não é a queda de 5% nas vendas do Sul da Flórida, e sim as 123 casas abaixo de US$ 400 mil que sobraram em Miami-Dade. Avalio que o mercado de entrada de Miami simplesmente deixou de existir para o comprador brasileiro médio, e que quem insiste nessa faixa vai comprar um condomínio antigo, com taxa de condomínio alta e avaliação estrutural pendente — exatamente o tipo de ativo que tem menos liquidez na revenda.
Avalio também que Orlando está no melhor momento de negociação desde 2022, mas que 5,6 meses de oferta não é sinal de pechincha automática: é sinal de que dá para escolher e discutir preço. E sigo achando que o investidor brasileiro subestima o custo anual. Antes de comparar com Brasília ou São Paulo, eu refaço a conta do yield líquido com property tax, HOA e seguro dentro — não só o preço da etiqueta. Compare o yield líquido com a Carteira de Ativos e a Calculadora de valor. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento.
Perguntas rápidas
O preço dos imóveis está caindo na Flórida?
Depende da praça. Em Orlando, a mediana de setembro de 2026 foi de US$ 399.610, cerca de 0,7% abaixo do mesmo mês de 2025. No Sul da Flórida, as vendas caíram 5%, mas o estoque ativo recuou 13% e as negociações acima de US$ 1 milhão sobem 20,2% no ano.
Ainda existe imóvel abaixo de US$ 400 mil em Miami?
Quase não. No fim de setembro de 2026 havia 123 casas anunciadas nessa faixa em Miami-Dade, 3% do estoque ativo de casas do condado. No Sul da Flórida como um todo, a faixa é 13% dos anúncios, contra 31% de imóveis de US$ 1 milhão ou mais.
Quantos meses de oferta tem o mercado de Orlando?
São 5,6 meses em setembro de 2026, contra 4,9 em agosto, com 12.464 imóveis disponíveis e 66 dias médios até a venda. Acima de seis meses o mercado costuma ser considerado favorável ao comprador.
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