A eleição muda a velocidade, não a direção
Nos dois posts anteriores eu mostrei o que muda com cada candidato e o que 20 anos de dados dizem sobre esquerda e direita. Este texto é sobre o que não depende do resultado de 25 de outubro: o caminho que o mercado financeiro já desenhou para os juros, o crédito, a habitação, o aluguel e os impostos até 2030. São cinco tendências com número e fonte, e a minha leitura no fim para quem compra para morar, para quem investe e para quem investe do exterior.
Juros caem devagar, e o crédito só fica "barato" perto de 2028
O Boletim Focus de 28 de setembro de 2026 projeta Selic de 13,5% no fim de 2026, 12% em 2027, 10,5% em 2028 e 10% em 2029, com a inflação caindo de 4,99% para 3,5% e o PIB entre 1,4% e 2% ao ano. É um ciclo de queda, mas lento.
A Abecip traduz isso para a parcela: enquanto o juro longo ficar acima de 12%, o financiamento para imóveis acima de R$ 600 mil continua "perto do teto de 12% ao ano" em 2027, porque os bancos já operam com uma mistura de poupança e LCI, cujo custo fica abaixo da Selic mas acima da poupança. Diante disso, avalio que o comprador de classe média e de alto padrão só sente alívio real em 2028. Quem vencer a eleição pode adiantar ou atrasar isso em alguns meses; não muda o calendário em anos.
A poupança acabou como motor; o mercado de capitais assume
A poupança perdeu R$ 31,5 bilhões em saques líquidos só de janeiro a abril de 2026. O Banco Central iniciou uma transição de dez anos em que o direcionamento obrigatório da poupança para o crédito imobiliário vai a zero, e o funding passa a vir de LCI, CRI, LIG e FIDC. A consequência estrutural: a taxa do seu financiamento passa a seguir a curva de juros do mercado, para baixo e para cima, como acontece nos Estados Unidos.
Repare que quase metade do crédito de 2026 vem do FGTS e do Fundo Social do pré-sal, não da poupança. Isso protege a baixa renda da Selic, e é por isso que a Caixa projeta "o maior ano da história" (mais de R$ 250 bilhões). Penso que a transição é a mudança mais importante da década para o setor, e nenhum dos dois candidatos pode revertê-la: quem assumir em 2027 vai administrar um crédito mais caro e mais securitizado, e a velocidade da queda do juro vai depender de o investidor querer comprar LCI e CRI, não de decreto.
Dois mercados: o econômico cresce, o médio e alto padrão espera o juro
Os dados da CBIC/Brain do primeiro semestre de 2026 mostram um mercado partido ao meio. As vendas totais subiram 5,4%, mas o Minha Casa Minha Vida cresceu 15,5% (50,3% das vendas) enquanto o médio e alto padrão caiu 3,2%. Nos 12 meses até março (Abrainc-Fipe), o médio/alto padrão vendeu 12,2% menos e os distratos subiram 19,8%. Em São Paulo, a Brain registrou queda de 60% nos lançamentos e vendas do segmento premium no primeiro trimestre.
Avalio que essa divisão é o retrato dos próximos dois anos. O segmento econômico está ancorado em FGTS, subsídio e orçamento previsível até 2028, e os dois candidatos prometem mantê-lo (um como Minha Casa Minha Vida, outro como Casa Verde e Amarela). O segmento acima de R$ 600 mil está ancorado na Selic. Enquanto a Selic estiver em dois dígitos, o comprador desse segmento compara o imóvel com a renda fixa e adia; quando ela cair para perto de 10%, em 2028, ele volta de uma vez. O estoque de imóveis novos, que já cresceu 8,2% em um ano, vai limitar a alta de preço nos grandes centros até lá.
Aluguel sobe mais que preço, e isso favorece quem investe para renda
O preço de venda subiu 5,46% em 12 meses até julho (FipeZAP) e apenas 1,01% no primeiro trimestre de 2026, abaixo da inflação. O aluguel de contrato novo, por outro lado, subiu 5,24% só no primeiro semestre, e em Brasília 17,7% em 12 meses (QuintoAndar/Imovelweb). O déficit habitacional caiu para 5,8 milhões de moradias, o menor da série, mas segue em 7,6% dos domicílios. Juro alto transforma comprador em inquilino, e inquilino a mais com oferta restrita é aluguel subindo.
Para quem investe, a conta melhora pelos dois lados: o preço anda devagar e o aluguel acelera, então o rendimento sobe. As gestoras de fundos imobiliários (RBR, AZ Quest, TRX, Suno, TG Core, Zagros, Fator) convergem na mesma leitura para 2026–2027: a recuperação depende da confirmação da queda da Selic e será "menos linear e mais segmentada", com logística e renda urbana na frente e escritórios e varejo atrás. Penso que o investidor pessoa física deve ler isso como um sinal: o dinheiro institucional está se posicionando antes da queda do juro, não depois.
A reforma tributária chega ao imóvel em 2027
2026 é o ano-teste, só com obrigação de informar. Em 2027 começa a cobrança gradual de IBS e CBS, e a alíquota cheia vem em 2033. Para aluguel residencial há redutor de 70% (carga efetiva em torno de 8% sobre o aluguel, além do IR) e um redutor social de R$ 600 por mês; pessoa física com até três imóveis ou receita de até R$ 240 mil por ano fica fora. Para incorporação e venda de imóvel novo, a transição tende a elevar o custo. A CBIC lista a transição tributária entre os seis riscos de 2027, ao lado de juro alto, funding, falta de mão de obra, pressão sobre o FGTS e inadimplência em alta desde o fim de 2025.
Avalio que o efeito prático é duplo: o pequeno investidor (até três imóveis) fica protegido, e o investidor maior precisa estruturar a carteira antes de 2027. Isso vale para qualquer governo, porque a lei já está aprovada; o que um novo governo poderia fazer é rediscutir prazos e alíquotas, e isso seria mais incerteza, não menos.
O cenário-base até 2030, em uma tabela
| Fator | Tendência | Depende da eleição? |
|---|---|---|
| Selic | 13,5% (2026) → 12% (2027) → 10,5% (2028) → 10% (2029) | Só a velocidade |
| Taxa do financiamento | Perto de 12% em 2027; alívio em 2028 | Só a velocidade |
| Funding do crédito | Poupança sai, LCI/CRI/FGTS entram; crédito mais ligado ao mercado | Não |
| Segmento econômico | Cresce com FGTS e subsídio; mais da metade das vendas | Desenho do programa, não a existência |
| Médio e alto padrão | Em espera até a Selic chegar perto de 10% | Só a velocidade |
| Preço de venda | Ganho real pequeno; dispersão entre cidades; Brasília acima da média | Pouco |
| Aluguel | Sobe acima da inflação em contrato novo | Pouco |
| Impostos | IBS/CBS a partir de 2027, alíquota cheia em 2033 | Não (lei aprovada) |
| Câmbio | R$ 5,20 a R$ 5,36 até 2029 (Focus) | Sim, no curto prazo |
O que eu faria com esse cenário
Até aqui foram os dados e as fontes. Agora é a minha opinião, de quem está no mercado de Brasília e acompanha o investidor brasileiro e o estrangeiro.
1. Para quem compra para morar: o custo de esperar é o aluguel, não o juro
Diante da trajetória do Focus, acredito que esperar o "juro bom" significa esperar 2028. Nesse meio-tempo o aluguel sobe mais que o preço, e cada ano de espera em Brasília custou, no último ciclo, 17,7% a mais de aluguel. Minha orientação é simples: se o imóvel é o certo e a parcela cabe com folga, compre com a taxa de hoje e faça a portabilidade quando o juro cair. Se o imóvel se encaixa no MCMV, inclusive na Faixa 4, não há motivo para esperar nada: é o segmento com mais crédito e mais previsibilidade dos próximos três anos.
2. Para quem investe: a janela é agora, e o ativo é o que gera aluguel
Avalio que o investidor nacional tem pela frente o cenário clássico de entrada: preço parado, aluguel subindo, juro no topo e dinheiro institucional começando a se posicionar. Quem entrar em 2026–2027 em imóvel com liquidez de locação compra o rendimento de hoje e a valorização de 2028–2030, quando o médio e alto padrão voltar. Penso que o erro mais comum será esperar a Selic a 10% para comprar, porque a essa altura o preço já terá subido. Em Brasília, minha preferência continua sendo rendimento acima de 7% ao ano (Taguatinga, Águas Claras) para renda, e Plano Piloto e Noroeste para quem quer liquidez e valorização.
3. Para quem investe do exterior: tese de renda em reais, com câmbio neutro
O Focus projeta dólar estável entre R$ 5,20 e R$ 5,36 até 2029. Diante disso, penso que o estrangeiro não deve contar com ganho cambial no cenário-base; o retorno vem do aluguel e da valorização em reais, num mercado que está entre os mais baratos do mundo em dólar. Para quem já tem imóvel no Brasil, acredito que é momento de manter e reinvestir o aluguel; para quem vai começar, minha orientação é entrar antes de 2027 por dois motivos: a reforma tributária, que pede estrutura montada antes da cobrança, e o ciclo de juros, que favorece quem compra antes da queda. Estrutura jurídica bem feita desde o início vale mais do que acertar o câmbio.
4. O que eu vou acompanhar, mês a mês
Três números dizem se o cenário-base está se confirmando: a Selic projetada no Focus para 2027 (abaixo de 12% é sinal verde), o volume de captação de LCI e CRI (é o novo funding; se não crescer, o crédito não cai) e a diferença entre as vendas do MCMV e do médio/alto padrão (quando ela diminuir, o segundo mercado voltou). Vou trazer esses três no Radar Imobiliário.
Esta análise reflete a minha opinião profissional com base nas fontes citadas. Não é recomendação de investimento nem manifestação de preferência eleitoral.
Mercado imobiliário até 2030
Os juros do financiamento vão cair até 2030? Devagar: Selic de 12% em 2027, 10,5% em 2028 e 10% em 2029 (Focus). O financiamento acima de R$ 600 mil fica perto de 12% em 2027 (Abecip).
Vale a pena comprar em 2027 ou esperar? Para morar, comprar quando a parcela cabe e portar depois; para investir, o período de juro alto e aluguel em alta é a melhor janela histórica de entrada.
O que muda com o fim do direcionamento da poupança? O crédito passa a depender de LCI, CRI, LIG e FIDC e a taxa segue a curva de juros do mercado, para cima e para baixo.
Qual segmento mais cresce? O econômico, via MCMV (50,3% das vendas e 58% dos lançamentos no 2º tri/2026), e o aluguel residencial.
Referências
- Eu Quero Investir, "Boletim Focus: mercado projeta queda da Selic só para 2028" (28/09/2026) — link; Forbes Brasil, "Focus reduz projeção da Selic para 13,50%" (21/09/2026) — link.
- InfoMoney, "Setor imobiliário vê 2026 forte, mas já trata 2027 com mais cautela" (05/07/2026) — link.
- Portas, "Selic alta deve manter juros do financiamento imobiliário perto do teto de 12% em 2027, diz Abecip" (20/05/2026) — link.
- Portas, "Por que o crédito imobiliário ruma para recorde de R$ 411 bilhões mesmo com Selic a 14%?" (28/08/2026) — link.
- Portas, "Financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026" (novo modelo de funding, 28/01/2026) — link.
- CBIC/Brain via Portas, "Recorde do Minha Casa, Minha Vida sustenta alta de 5,4% nas vendas no semestre" — link.
- Abrainc-Fipe, Indicadores (12 meses até março/2026) — PDF.
- Portas, "Mercado imobiliário 2026: preços, aluguel e Minha Casa" — link.
- Times Brasil, FipeZAP julho/2026 (05/08/2026) — link; SpaceMoney, "Aluguel residencial sobe 5,24% e demanda segue firme" — link.
- Registro de Imóveis do Brasil, "Déficit habitacional atinge menor índice da história" (FJP, 30/09/2025) — link.
- Suno, "Fundos imobiliários: vai 'dar bom' em 2026?" (08/12/2025) — link.
- Portas, "Reforma tributária altera tributação de aluguéis e imóveis" (atualizado 31/08/2026) — link.
- Índice QuintoAndar/Imovelweb (jul/2026) e rendimento por bairro, no Guia de Brasília deste site.
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