Uma eleição apertada e um mercado que já tomou posição
O Brasil vota hoje, 4 de outubro. A última pesquisa Datafolha (28/09 a 01/10) mostra Lula com 45% e Flávio Bolsonaro com 40% dos votos válidos no primeiro turno. Para vencer sem segundo turno, um candidato precisa passar de 50% dos válidos. Ou seja: a vitória de qualquer um deles hoje é possível, mas não é o cenário mais provável. Mesmo assim, acho que vale pensar nos dois casos desde já, porque o mercado imobiliário reage ao resultado por um canal bem definido: os juros.
Três números explicam por que a eleição importa para quem compra ou vende imóvel:
- Juros. O Copom cortou a Selic para 13,75% em setembro, mas sinalizou cautela. O boletim Focus projeta 13,75% no fim de 2026 e 12% no fim de 2027. A presidente da Abecip resumiu a conta do crédito: sem queda da Selic, os bancos "não conseguem operar com taxas abaixo de 12% ao ano".
- Fiscal. A dívida bruta está em 81,9% do PIB e o Citi calcula que seria preciso um ajuste de 3% a 3,5% do PIB para estabilizá-la. É esse risco que mantém o juro de longo prazo alto (o DI para 2031 pagava 13,88% ao ano em setembro, acima da própria Selic) e encarece o financiamento.
- Crédito. O financiamento com recursos da poupança (SBPE) caiu 13% em 2025, para R$ 156 bilhões, com 458 mil imóveis financiados (-14%). A Abecip projeta recuperação de 15% em 2026, mas isso depende dos juros.
O mercado financeiro, por sua vez, já tomou posição: em setembro, cada pesquisa que mostrou a disputa mais apertada fez a bolsa subir e o dólar cair (alta de 3,05% do Ibovespa em 2 de setembro, por exemplo). Segundo a Forbes, investidores leram o empate técnico "como maior probabilidade de mudança na condução fiscal". O JPMorgan projeta dólar a R$ 4,90 com vitória de Flávio e R$ 5,50 com vitória de Lula. Peço que você guarde esse detalhe, porque ele muda a leitura dos dois cenários: parte do efeito de uma vitória de Flávio já está no preço, e uma vitória de Lula tende a devolver esse ganho.
Lula vence no primeiro turno
É o cenário de continuidade. O programa de governo registrado no TSE fala em "responsabilidade fiscal com incentivos à reindustrialização", consolidação da isenção do Imposto de Renda até R$ 5 mil, valorização do salário mínimo acima da inflação e ampliação do Minha Casa, Minha Vida, com instrumentos como Compra Assistida, uso de imóveis da União, Reforma Casa Brasil e Periferia Viva. Não há meta numérica de moradias para 2027–2030.
Impactos positivos
- Previsibilidade no programa habitacional. O MCMV tem R$ 178 bilhões em 2026 (R$ 144,5 bi do FGTS), com a Faixa 4 financiando imóveis de até R$ 2,25 milhões para renda acima de R$ 12 mil a juros de até 12% ao ano. A tendência é de continuidade e ampliação, o que sustenta o segmento econômico e médio.
- Renda disponível das famílias. Isenção de IR até R$ 5 mil e salário mínimo acima da inflação ampliam a capacidade de pagamento de parcela e de aluguel, principalmente nas faixas até R$ 600 mil.
- Brasília em particular. O funcionalismo federal é a base da demanda por imóveis no Plano Piloto, Sudoeste e Noroeste. Um governo que não corta estrutura pública preserva essa demanda, que hoje puxa o aluguel: a média da cidade subiu 17,7% em 12 meses (QuintoAndar/Imovelweb, jul/2026).
- Sem ruptura de contratos e programas. Reforma Casa Brasil e as regras recém-criadas de funding do crédito seguem como estão.
Impactos negativos
- Juros caem mais devagar. O mercado associa a continuidade a menor ajuste fiscal. Com dívida em 81,9% do PIB e déficit projetado em 0,7% do PIB para 2026 (FGV/Ibre), o prêmio de risco tende a ficar: isso segura a Selic perto de 13,75% por mais tempo e mantém o financiamento SBPE na casa de 12% ou mais.
- Dólar mais alto. O JPMorgan projeta R$ 5,50. Isso encarece insumos da construção (aço, elevadores, equipamentos) e pressiona o custo de obra e, na ponta, o preço do lançamento.
- Devolução do ganho já precificado. A Forbes alertou para a assimetria: a bolsa e os juros futuros subiram apostando em mudança; se ela não vier, "as correções podem ser rápidas". Construtoras na bolsa e fundos imobiliários sentem primeiro.
- Dependência do FGTS. O programa cresce em cima do fundo. Qualquer debate sobre o uso do FGTS ou sobre o orçamento (OGU) vira risco direto para o Faixa 1 e 2.
- Alto padrão e investidor mais cautelosos. Com Selic alta, o investidor compara o imóvel com a renda fixa, que ainda paga em torno de 8% ao ano acima da inflação nas NTN-Bs. Isso tira velocidade do segmento acima de R$ 1,5 milhão.
Flávio Bolsonaro vence no primeiro turno
É o cenário de mudança. O plano de governo apresentado em setembro propõe um "tesouraço" nos gastos (corte de dez ministérios, cargos comissionados e despesas), revisão do pacto federativo, redução de impostos sobre energia e combustíveis, revisão da reforma tributária, retomada de privatizações e concessões (incluindo saneamento) e, na habitação, a volta do nome Casa Verde e Amarela com meta de 2,5 milhões de moradias "com a menor taxa de juros possível", combinando financiamento, regularização fundiária e parcerias público-privadas. O documento não detalha o custo nem a parcela de subsídio público.
Impactos positivos
- Juros caem mais rápido, se o ajuste convencer. É a aposta do mercado: com reformas aprovadas, o JPMorgan vê o juro real cair para 6% (10% nominal) e o dólar a R$ 4,90. Cada ponto de Selic a menos reduz a parcela do financiamento e traz de volta o comprador que hoje está esperando. O crédito SBPE, que caiu 13% em 2025, é o primeiro a reagir.
- Custo de obra mais baixo. Dólar menor barateia insumos importados e ajuda as construtoras a lançar com preço mais competitivo em 2027.
- Investidor volta ao tijolo. Com juro futuro em queda, a renda fixa perde atratividade e o imóvel para renda e os fundos imobiliários recuperam fluxo, inclusive estrangeiro.
- Agenda de concessões e PPPs. Saneamento, logística e regularização fundiária tendem a valorizar regiões hoje fora do mercado formal, o que amplia o estoque de imóveis financiáveis.
Impactos negativos
- Brasília sente o corte primeiro. Dez ministérios e cargos comissionados a menos significam menos demanda por aluguel e compra no Plano Piloto, Sudoeste e Noroeste no curto prazo. O efeito líquido depende do ritmo: o juro menor chega depois do corte de gastos, não antes.
- Incerteza sobre as faixas subsidiadas. A meta de 2,5 milhões de moradias não vem com custo nem fonte. Quem compra hoje no MCMV tem contrato garantido, mas incorporadoras do segmento econômico podem segurar lançamentos até entender o novo desenho e o orçamento de 2027.
- Revisão da reforma tributária. Reabrir a reforma reabre a discussão sobre a tributação de imóveis, aluguel e incorporação, justamente quando o setor começava a se planejar com as regras aprovadas.
- O ganho já está parcialmente no preço. Bolsa, câmbio e juros futuros subiram em setembro apostando nesse resultado. O que vem depois depende da aprovação das reformas no Congresso, não só da posse. Se o ajuste atrasar, o mercado devolve.
- Transição de governo. Troca de equipe na Caixa, no Ministério das Cidades e no conselho do FGTS costuma atrasar contratações e repasses nos primeiros meses do ano.
Como eu resumo os dois cenários por segmento
| Segmento | Lula no 1º turno | Flávio no 1º turno |
|---|---|---|
| Econômico (MCMV / até R$ 600 mil) | Continuidade e orçamento garantido; mais previsível. | Novo desenho (Casa Verde e Amarela); pausa de lançamentos até definir regras e verba. |
| Médio padrão (R$ 600 mil a R$ 1,5 mi) | Faixa 4 do MCMV ajuda; juros seguem altos por mais tempo. | Depende da velocidade da queda da Selic; se vier, é o segmento que mais ganha. |
| Alto padrão e investidor | Concorre com renda fixa alta; ritmo mais lento. | Fluxo volta com juro futuro em queda; FIIs e lançamentos premium reagem primeiro. |
| Aluguel em Brasília | Demanda do funcionalismo preservada. | Pressão no curto prazo com corte de estrutura; alívio depois, se o juro cair. |
| Custo de construção | Dólar mais alto (R$ 5,50 no JPMorgan) pressiona insumos. | Dólar mais baixo (R$ 4,90) alivia insumos importados. |
O que não muda em nenhum dos dois casos: a Selic de 13,75% até a próxima reunião do Copom (3 e 4 de novembro), as taxas já contratadas, o orçamento do MCMV de 2026 e as regras de transição do funding do crédito (fim gradual do direcionamento da poupança em dez anos, com LCI e CRI ganhando espaço). Como escreveu a AW Realty em junho, em 2026 o setor "estará de olho mesmo é na Selic, e não na eleição". Concordo com essa leitura: a eleição importa porque mexe na Selic de 2027, e é por isso que eu a acompanho.
Na prática, o que eu faria com isso
Até aqui foram os dados e as fontes. Agora é a minha leitura, de quem atende comprador, vendedor e investidor em Brasília todos os dias.
1. Quem vai comprar para morar: a taxa do contrato pesa mais que o nome do presidente
O financiamento é travado no contrato. Diante disso, acredito que esperar o resultado para "ver o que acontece" costuma custar o imóvel, não a economia. Os dados me dão segurança para dizer isso: em 2018 as vendas cresceram apesar da eleição, e em 2022 o crédito imobiliário teve o segundo maior volume da história. Avalio que uma vitória de Flávio pode trazer juro menor, mas só em 2027 e só se as reformas passarem; uma vitória de Lula mantém o cenário atual, que é o que você já conhece. Nos dois casos, penso que a portabilidade do financiamento é a sua proteção: ela existe justamente para quando o juro cair.
2. Quem vai vender: não precifique a eleição, precifique o seu imóvel
Em Brasília o preço de venda subiu 9,44% em 12 meses (FipeZAP, ago/2026), quase o dobro da média nacional. Esse movimento é anterior à eleição e, na minha avaliação, não depende dela. Vejo com frequência o vendedor que "segura para ver o resultado" e, em novembro, compete com todo mundo que fez a mesma coisa. Se a decisão de vender já está tomada, penso que outubro é um mês favorável: menos oferta e comprador mais decidido.
3. Quem investe: olhe o juro futuro, não a manchete
O investidor de imóvel para renda compara com a NTN-B, que paga perto de 8% reais. Diante desse número, avalio que o aluguel precisa render bruto acima de 7% ao ano para competir, e em Brasília isso só acontece hoje em Taguatinga (9,7%) e Águas Claras (8,2%). Acredito que, se o resultado da eleição derrubar o juro futuro, o Plano Piloto e o Noroeste voltam a fazer sentido para renda; se não derrubar, a conta continua favorecendo os bairros mais acessíveis. É assim que eu oriento quem me procura para investir.
4. Brasília é o caso especial dos dois cenários
Penso que nenhuma cidade depende tanto do resultado quanto a nossa. Continuidade preserva a demanda do servidor; corte de estrutura pública reduz essa demanda antes que o juro menor compense. Para quem tem imóvel alugado no Plano, acredito que a diferença entre os cenários vai aparecer na renovação de contrato de 2027, não na próxima semana. Até lá, minha recomendação é não tomar decisão de patrimônio com base em pesquisa de intenção de voto.
Esta análise reflete a minha opinião profissional com base nas fontes citadas. Não é recomendação de investimento nem manifestação de preferência eleitoral.
Eleição e imóveis
Vale a pena comprar antes do resultado? Se o preço e a taxa fazem sentido hoje, sim. A taxa fica no contrato e pode ser portada depois. O que muda após a eleição é a concorrência por bons imóveis.
Meu contrato do Minha Casa Minha Vida muda se o governo mudar? Não. Contratos assinados mantêm as condições. O que pode mudar é o desenho das faixas e o orçamento para novas contratações a partir de 2027.
Os juros do financiamento vão cair em 2027? O Focus projeta Selic de 12% no fim de 2027. Com vitória de Flávio e reformas aprovadas, o mercado aposta em queda mais rápida; com Lula, em queda mais lenta. Em nenhum caso a queda é imediata.
O dólar afeta o preço do imóvel? Indiretamente, pelo custo da obra (aço, elevadores, equipamentos) e pelo apetite do investidor estrangeiro. O JPMorgan projeta R$ 4,90 com Flávio e R$ 5,50 com Lula.
Referências
- Datafolha, pesquisa para presidente realizada de 28/09 a 01/10/2026 — Gazeta do Povo.
- Times Brasil (CNBC), "Eleição no Brasil divide Wall Street", 03/10/2026 — projeções de JPMorgan e Citi — link.
- Forbes Brasil, "Eleições 2026: o empate técnico nas pesquisas e a aposta que o mercado já colocou no preço", 24/09/2026 — link.
- Forbes Brasil, "Selic a 13,75% marca o fim do ciclo?", 16/09/2026 — link.
- Forbes Brasil, "Ibovespa salta 3% com expectativa sobre eleição", 02/09/2026 — link.
- Agência Brasil, "Flávio Bolsonaro propõe enxugar Estado e endurecer ações de segurança", 18/09/2026 — link.
- Estado de Minas, "Lula 2026: conheça as propostas do candidato à Presidência", 31/08/2026 — link.
- Portas, "Eleição presidencial 2026: as propostas de moradia resolvem a crise habitacional?", 24/09/2026 — link.
- Metrópoles, "De olho na reeleição, governo Lula turbina recursos do MCMV em 2026", 24/01/2026 — link.
- Abecip via Portas, "Financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026", 28/01/2026 — link.
- Blog do Ibre/FGV, "Brasil (2026): experimento monetário em meio ao ciclo eleitoral", 25/02/2026 — link.
- AW Realty, "Em 2026, o mercado imobiliário estará de olho mesmo é na Selic", 22/06/2026 — link.
- Índice FipeZAP (ago/2026) e Índice QuintoAndar/Imovelweb (jul/2026), compilados no Guia de Brasília deste site.
- Portas, "Eleições e mercado imobiliário: por que a hesitação pode custar caro", 21/07/2026 (dados CBIC/Abecip sobre 2018 e 2022) — link.
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