Direita ou esquerda: quem foi melhor para o imóvel?
Nas próximas três semanas o Brasil escolhe entre dois projetos de governo para 2027–2030. Em vez de discutir promessa, eu preferi olhar o que os dados mostram sobre os últimos 20 anos: quanto o imóvel valorizou em cada governo, quanto custou o dinheiro, quanto crédito existiu e quem foi atendido pela política de habitação. A resposta curta é incômoda para os dois lados: o mercado imobiliário não responde à ideologia, responde ao ciclo de juros, crédito e renda. Governos de esquerda e de direita tiveram anos bons e ruins exatamente quando esse ciclo ajudou ou atrapalhou.
Este texto é para três leitores: quem compra para morar, quem compra para investir e o investidor estrangeiro, tanto o que já tem imóvel no Brasil quanto o que está avaliando entrar. Os dados vêm de fontes públicas (Fipe, Banco Central, Abecip, Senado, governo federal) e estão linkados no fim.
Valorização por governo: o imóvel bateu a inflação?
O Índice FipeZAP acompanha o preço de venda de imóveis residenciais desde 2008 (hoje em 56 cidades). Acumulei a variação anual por mandato e comparei com o IPCA do mesmo período. A barra verde é o preço do imóvel; a laranja, a inflação. Quando a verde é maior, o imóvel deu ganho real.
| Governo | Imóveis (FipeZAP) | Inflação (IPCA) | Ganho real | Ganho real ao ano |
|---|---|---|---|---|
| Lula 2 (2009–2010) | +53,7% | +10,5% | +39,1% | +17,9% |
| Dilma (2011–2016) | +76,6% | +49,4% | +18,2% | +2,8% |
| Temer (2017–2018) | -0,7% | +6,8% | -7,1% | -3,6% |
| Bolsonaro (2019–2022) | +15,9% | +26,9% | -8,7% | -2,3% |
| Lula 3 (2023–2025) | +20,6% | +14,3% | +5,6% | +1,8% |
Três leituras saem direto da tabela. A primeira: o grande ganho real do período foi 2009–2013, quando o imóvel subiu entre 13% e 27% ao ano. A segunda: o ganho de Dilma é enganoso, porque está todo concentrado em 2011–2013; em 2015–2016, com a recessão, o preço ficou parado (1,3% e 0,6%) enquanto a inflação chegou a 10,7%. A terceira: no governo Bolsonaro o preço nominal subiu 15,9%, mas a inflação de 2021 (10,06%) comeu o ganho, e o resultado real foi negativo. O governo Lula 3 mostra ganho real modesto, com três anos seguidos acima da inflação.
O custo do dinheiro: Selic por mandato
Se existe um número que explica o gráfico anterior, é este. A Selic média de cada mandato, segundo o levantamento do Clube dos Poupadores com dados do Banco Central:
Repare que os dois mandatos com juro mais baixo pertencem a campos opostos: Dilma 1 (9,9%) e Bolsonaro (9,3%, puxado pela Selic de 2% da pandemia). E os dois períodos de pior resultado para o imóvel, 2015–2018 e 2021–2022, foram justamente os de alta de juros para conter inflação, uma sob a esquerda e outra sob a direita. Diante disso, avalio que a pergunta certa para 2027 não é "quem vai ganhar", e sim "quem vai conseguir derrubar a Selic sem reacender a inflação".
Crédito: o financiamento segue a Selic, não o partido
O crédito imobiliário com recursos da poupança (SBPE) é o termômetro do comprador de classe média e alta. Veja os anos de pico e de vale:
- 2014, R$ 112,9 bilhões: o "boom" do governo Dilma, com crédito farto depois de a Selic ter batido 7,25% em 2013. Dois anos depois, na recessão, o volume despencou para R$ 47 bilhões (2016).
- 2021, R$ 205,4 bilhões: o recorde histórico, no governo Bolsonaro, com a Selic em 2% e 1,23 milhão de imóveis financiados. Em 2022, com a Selic de volta a 13,75%, o volume caiu.
- 2024, R$ 186,7 bilhões: segundo maior da história, no governo Lula 3, mesmo com Selic acima de 10%. Em 2025 caiu 13%, para R$ 156,3 bilhões, por falta de funding na poupança e juros de 15%.
Penso que este gráfico encerra a discussão ideológica sobre crédito. O recorde veio num governo de direita por causa do juro de 2%, e o segundo maior volume veio num governo de esquerda apesar do juro alto. O que existe hoje, e que nenhum dos dois campos resolveu, é o esgotamento da poupança como fonte: o Banco Central começou em 2025 a transição para um modelo baseado em LCI e CRI, com o compulsório zerado ao longo de dez anos. Quem assumir em 2027 vai administrar essa transição, não escolhê-la.
O que cada campo fez de fato pelo mercado
Governos do PT (Lula 2003–10, Dilma 2011–16, Lula 2023–)
- Habitação popular como política de Estado. Minha Casa Minha Vida: 4,54 milhões de unidades contratadas e 3,25 milhões entregues entre 2009 e 2016, 91% nas faixas 1 e 2 (Senado, 2017). De 2023 a 2025, mais 2 milhões contratadas, R$ 301 bilhões (governo federal, jan/2026), com a criação da Faixa 4 para a classe média.
- Crédito direcionado e FGTS como motor. O FGTS financiou 1,63 milhão dessas 2 milhões de unidades. É o que sustenta o segmento econômico quando a Selic está alta.
- Melhor valorização real da série (2009–2013), com juros em queda e renda em alta.
- O lado ruim: 2015–2016 foi a pior recessão do período, com inflação de 10,7%, crédito caindo pela metade e preço parado. E o juro médio de Lula 3 (12,1%) é o segundo maior do século, por causa do risco fiscal.
Governos de centro-direita (Temer 2016–18, Bolsonaro 2019–22)
- Reformas que baratearam o dinheiro. Teto de gastos, reforma trabalhista e previdenciária, Lei do Distrato (2018) e marco do saneamento. A Selic chegou a 2% em 2020 e o crédito bateu o recorde de 2021.
- Menos subsídio, mais mercado. O Casa Verde e Amarela substituiu o MCMV em 2020 com foco em financiamento e regularização fundiária; a Faixa 1 subsidiada praticamente parou, e o orçamento para 2023 caiu 90%.
- Classe média e investidor foram os mais beneficiados no ciclo 2019–2021: juro baixo, crédito farto e lançamentos de alto padrão.
- O lado ruim: a inflação de 2021 (10,06%) devolveu o ganho e levou a Selic de 2% a 13,75% em 16 meses. No acumulado 2017–2022 o imóvel perdeu para a inflação, e o dólar saiu de R$ 3,58 para mais de R$ 5.
Qual classe tende a ser mais favorecida em 2027–2030
| Perfil | Se vencer a continuidade (Lula) | Se vencer a mudança (Flávio Bolsonaro) |
|---|---|---|
| Baixa renda (até R$ 4.700) | Mais favorecida: MCMV com orçamento de R$ 178 bi em 2026 e subsídio de até 95% na Faixa 1. | Casa Verde e Amarela com 2,5 milhões de moradias prometidas, mas sem custo definido; histórico de menos subsídio. |
| Classe média (R$ 4.700 a R$ 12 mil) | Faixa 4 do MCMV (imóvel até R$ 2,25 mi a até 12% a.a.), mas Selic caindo devagar. | Mais favorecida se a Selic cair rápido (JPMorgan: 10% nominal com reformas); é o perfil que mais ganhou em 2020–21. |
| Alto padrão e investidor nacional | Compete com renda fixa alta (NTN-B a ~8% real); ritmo lento. | Juro futuro e dólar em queda trazem o investidor de volta; FIIs e lançamentos premium reagem primeiro. |
| Investidor estrangeiro | Dólar a R$ 5,50 (JPMorgan): compra mais barato em dólar, mas o retorno em dólar depende de o real não cair mais. | Dólar a R$ 4,90: compra mais caro, mas com ganho cambial potencial sobre o estoque já comprado. |
O Brasil visto em dólar
Para quem investe de fora, o gráfico que importa não é o FipeZAP em reais, é em dólar. Em 2014, no pico, o metro quadrado brasileiro valia cerca de US$ 3.040; em 2020 tinha caído para US$ 1.344 (levantamento da Abrainc citado pela Exame). Hoje, com o FipeZAP em R$ 9.900/m² (jul/2026) e o dólar perto de R$ 5,20, o metro quadrado médio está em torno de US$ 1.900, ainda 37% abaixo do pico em dólar. No mesmo levantamento, São Paulo aparecia apenas na 287ª posição entre as cidades mais caras do mundo (US$ 2.084/m²) e o Rio na 330ª (US$ 1.778/m²).
- Regra básica: estrangeiro pode comprar imóvel urbano no Brasil sem ser residente; precisa de CPF e o negócio é feito por escritura pública e registro em cartório. As restrições valem para imóveis rurais e em faixa de fronteira (Lei 5.709/1971).
- Retorno: o aluguel residencial rende 6,30% ao ano em Brasília e 6,42% em São Paulo (FipeZAP, ago/2026), bruto, em reais. Para quem traz dólar, o retorno total é aluguel mais valorização mais variação cambial, e o câmbio costuma ser o maior dos três componentes.
- O que a eleição muda: o JPMorgan projeta R$ 4,90 com Flávio e R$ 5,50 com Lula. Para quem já tem imóvel no Brasil, a vitória da mudança valoriza o patrimônio em dólar; para quem ainda vai comprar, a vitória da continuidade barateia a entrada.
O que eu tiro de 20 anos de dados
Até aqui foram os números e as fontes. Agora é a minha opinião, de quem vende, aluga e administra imóveis em Brasília e acompanha o investidor que compara o Brasil com Miami e Orlando.
1. O imóvel não vota. Ele reage a juro, crédito e renda
Diante da tabela de valorização por governo, acredito que a conclusão mais honesta é esta: os melhores anos para quem tinha imóvel foram os de juro caindo e crédito crescendo, e os piores foram os de inflação alta e juro subindo, sob qualquer bandeira. Avalio que quem compra pensando em "governo X é bom para imóvel" erra o alvo. O alvo é a Selic de 2027 e 2028.
2. Para quem compra para morar: os próximos 4 anos começam com juro alto nos dois cenários
O Focus projeta Selic de 12% só no fim de 2027. Penso que, para quem vai morar no imóvel, isso significa comprar com a taxa que existe hoje e usar a portabilidade quando a queda vier. Nos dois cenários o MCMV Faixa 4 ou o Casa Verde e Amarela vão existir de alguma forma, porque a classe média é eleitoralmente cara demais para ser abandonada. O que eu não recomendo é adiar uma compra necessária esperando um juro de 2% que, nos últimos 20 anos, só existiu por 18 meses, numa pandemia.
3. Para quem investe: o ciclo favorece quem entra antes da queda do juro
Avalio que o investidor nacional tem hoje uma janela parecida com a de 2016–2018: preço real estagnado há anos em várias cidades, aluguel subindo (17,7% em 12 meses em Brasília) e juro no topo. Quem comprou em 2017–2018, com o imóvel perdendo para a inflação, pegou o ciclo de 2019–2021. Acredito que a lógica se repete: o melhor momento de compra para renda é quando a NTN-B ainda paga 8% real e ninguém quer tijolo. Se a Selic cair para 10% em 2028, quem entrou a 13,75% vai ter comprado no fundo. Minha preferência, em Brasília, é por bairros com rendimento bruto acima de 7%, como Taguatinga e Águas Claras, e por imóveis com liquidez de aluguel no Plano Piloto e no Noroeste.
4. Para o estrangeiro: o Brasil está barato em dólar, mas a tese é de 10 anos, não de 4
Penso que o investidor de fora precisa separar duas coisas. A primeira é o preço de entrada: a US$ 1.900/m², o Brasil é um dos mercados mais baratos entre as grandes economias, e isso vale para os dois cenários eleitorais. A segunda é o retorno em dólar, que depende de o país reduzir o risco fiscal, e aí a eleição importa: um ajuste que leve a dívida a parar de crescer tende a valorizar o real e multiplicar o retorno em dólar; o contrário tende a anular o aluguel na conversão. Para quem já investe aqui, acredito que o momento é de manter e, se possível, aumentar posição em imóveis para renda; para quem vai começar, minha orientação é comprar em cidade com mercado de aluguel profundo (Brasília, São Paulo, Florianópolis), com estrutura jurídica bem feita desde o início, e tratar o câmbio como risco, não como aposta.
5. Brasília nos próximos 4 anos
A capital tem uma característica que nenhuma outra cidade tem: a demanda não depende de indústria nem de turismo, depende do Estado. Avalio que a continuidade mantém a demanda do funcionalismo que sustenta o Plano Piloto, o Sudoeste e o Noroeste; um governo de corte de estrutura pode pressionar essa demanda no curto prazo, mas, se derrubar o juro, devolve em valorização o que tirou em aluguel. Nos dois casos, penso que o imóvel bem localizado em Brasília continua sendo um dos ativos mais defensivos do país, porque a folha do funcionalismo não para na recessão, e é ela que paga o aluguel.
Esta análise reflete a minha opinião profissional com base nas fontes citadas. Não é recomendação de investimento nem manifestação de preferência eleitoral.
Governos e imóveis
Imóvel valoriza mais em governo de direita ou de esquerda? Nos 17 anos do FipeZAP, a maior valorização real foi em 2009–2013 (PT), com juro caindo; as maiores perdas reais foram em 2015–2016 (PT, recessão) e 2019–2022 (direita, inflação de 2021). O ciclo de juros explica mais do que a ideologia.
O crédito vai ficar mais barato nos próximos 4 anos? Só se a Selic cair. O Focus projeta 12% no fim de 2027. O recorde de crédito (2021) veio com Selic de 2%; o pior ano (2016), com 14,25%.
Qual classe foi mais favorecida? Baixa renda, pelos governos do PT (subsídio do MCMV); classe média, pelos períodos de juro baixo (2020–21) e agora pela Faixa 4; alto padrão e investidor, pelos períodos de dólar fraco e juro real em queda.
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Sim, imóvel urbano, com CPF, sem precisar morar aqui. Restrições só para imóvel rural e faixa de fronteira. Em dólar, o m² brasileiro está cerca de 37% abaixo do pico de 2014.
Referências
- Fipe, Índice FipeZAP Residencial Venda, informe de dezembro/2025 (tabela histórica 2009–2025, IPCA e IGP-M) — PDF.
- Clube dos Poupadores, "Taxa Selic média por presidente" (dados do Banco Central, fev/2025) — link.
- Poder360, "Taxa média de juros de Lula é a 2ª maior em governos do século 21" (13/07/2025) e "Inflação média do 3º mandato de Lula é a menor do século 21" — juros, inflação.
- Abecip, "Financiamentos imobiliários em ano de pandemia cresceram 57,5% e superam período do boom" (28/01/2021) — link.
- Seu Dinheiro, "Financiamento imobiliário bate recorde em 2021" (Abecip, jan/2022) — link.
- Abecip/Diário do Comércio, "Crédito imobiliário cresce 22,3% em 2024 e totaliza R$ 186,7 bilhões" — link; boletim de dezembro/2025 — PDF.
- Portas, "Financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026" (novo modelo de funding, 28/01/2026) — link.
- Senado Federal, "Avaliação de Políticas Públicas: Programa Minha Casa Minha Vida" (out/2017) — link.
- O Liberal, "Minha Casa, Minha Vida financia 2 milhões de moradias em três anos" (05/01/2026) — link; Metrópoles, orçamento do MCMV 2026 — link.
- Wikipédia, "Programa Casa Verde e Amarela" (com fontes primárias) — link.
- NSC Total, "Como foi a oscilação do dólar em cada gestão presidencial" (21/10/2022) — link.
- Exame, "A hora do investidor estrangeiro comprar imóveis no Brasil" (23/11/2020, dados Abrainc) — link.
- Times Brasil, "Eleição no Brasil divide Wall Street" (03/10/2026, JPMorgan e Citi) — link; Forbes Brasil, Selic e Focus (16/09/2026) — link.
- Agência Brasil, plano de governo de Flávio Bolsonaro (18/09/2026) — link; Portas, propostas de moradia dos candidatos (24/09/2026) — link.
- FipeZAP ago/2026 (rentabilidade do aluguel por cidade) e Índice QuintoAndar/Imovelweb jul/2026, no Guia de Brasília deste site.
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