O custo do dinheiro voltou a pesar nos EUA
A pesquisa semanal da Freddie Mac, divulgada nesta quinta-feira (22), mostra a taxa média do financiamento imobiliário de 30 anos nos Estados Unidos em 7,32% ao ano. Houve um alívio em relação aos 7,40% da semana anterior, mas a taxa segue bem acima dos 6,19% de um ano atrás. O prazo de 15 anos está em 6,68%.
Para o brasileiro que olha a Flórida, esse número define quem tem pressa e quem tem poder de negociação. O comprador americano que depende de hipoteca perdeu capacidade de pagamento em poucos meses. Quem chega com o dinheiro na mão, como boa parte dos investidores estrangeiros, entra num mercado em que a concorrência financiada ficou mais fraca.
Miami: o dinheiro vivo sustenta o topo do mercado
O relatório da MIAMI REALTORS de 19 de outubro mostra um mercado partido em dois. No total, as vendas do sul da Flórida caíram 5,0% em setembro na comparação anual, a segunda queda mensal seguida, e o estoque ativo recuou 13%. No segmento de luxo o quadro é outro: as vendas de imóveis acima de US$ 1 milhão sobem 20,2% no acumulado do ano e as acima de US$ 10 milhões já somam 407 negócios, alta de 40%, perto do recorde anual de 436 registrado em 2021.
A explicação está na forma de pagamento. Segundo a entidade, 59% das compras acima de US$ 1 milhão foram feitas à vista, contra 42% no mercado como um todo. Acima de US$ 10 milhões, a fatia chega a 86%. Quem não depende do banco simplesmente não sente o juro de 7%.
Nos apartamentos de Miami-Dade, que é onde o brasileiro mais compra, setembro fechou com 909 vendas (+0,6% em 12 meses), mediana de US$ 417.090 (−0,7%) e 49,4% dos negócios pagos à vista. O estoque equivale a 12,3 meses de vendas, contra 5,1 meses nas casas. Com o dólar a R$ 5,0384 no fechamento de ontem, a mediana do apartamento equivale a cerca de R$ 2,1 milhões.
Orlando: o crédito pesa mais
Em Orlando o comprador típico é família que financia, e o efeito do juro aparece mais rápido. Os dados de setembro da Orlando Regional REALTOR Association mostram 2.325 vendas, queda de 6,2% sobre agosto, e estoque de 12.464 imóveis, o equivalente a 5,3 meses. A mediana ficou em US$ 399.610, praticamente a mesma de um ano antes (US$ 402.319); nas casas, US$ 432.360, e nos condomínios e townhouses, US$ 291.027. O presidente da associação, Chris Atwell, resumiu que uma taxa acima de 7% muda a conta de muitas famílias.
A conta da prestação
Para dar dimensão, simulei um financiamento de US$ 300 mil em 30 anos — o equivalente a comprar um imóvel de US$ 400 mil com 25% de entrada — pela tabela Price, sem impostos, seguro e taxa de condomínio (HOA):
| Cenário | Juro anual | Prestação mensal | Juros pagos em 30 anos |
|---|---|---|---|
| Out/2025 | 6,19% | US$ 1.835 | US$ 360.766 |
| Out/2026 | 7,32% | US$ 2.061 | US$ 441.885 |
Cálculo do portal com as taxas médias da Freddie Mac. A diferença é de US$ 225 por mês (12% a mais), cerca de R$ 1.135 mensais ao câmbio de R$ 5,0384. Estrangeiros sem histórico de crédito nos EUA costumam ter condições próprias em cada banco; a taxa média serve de referência, não de cotação.
Para comparar com o custo de entrada e de transferência, veja a análise de ontem: Existe ITBI nos EUA? Quanto custa transferir um imóvel na Flórida.
Minha leitura
Diante desses números, acredito que o momento na Flórida favorece quem compra à vista ou com pouca alavancagem. Em Miami, 12,3 meses de estoque de apartamentos significam que o vendedor precisa do comprador, e o juro de 7% tirou da mesa boa parte da concorrência financiada. Para o brasileiro com reserva em dólar, isso vira margem de negociação em preço, prazo e reformas.
Em Orlando, avalio que o preço está segurando e o ajuste vem pelo volume de vendas. Para quem investe para alugar, a pergunta não é se o imóvel vai cair, e sim se o aluguel cobre property tax, seguro e HOA com folga. Esse custo de carregamento é maior que o de Brasília e de São Paulo e precisa entrar no valuation antes da assinatura.
Não recomendo financiar nos EUA só porque o dólar está mais barato: a prestação de 7% em dólar é um compromisso longo, e o câmbio pode voltar a subir. O caminho que eu prefiro é comparar a renda líquida do imóvel com a Selic e com o yield do Brasil, imóvel por imóvel.Esta é uma leitura pessoal e informativa, não é aconselhamento financeiro. Cada caso exige análise própria.
O que o comprador brasileiro pergunta
A taxa de 7,32% vale para o brasileiro que financia nos EUA?
Não diretamente. É a média semanal da Freddie Mac para financiamentos convencionais de 30 anos. O estrangeiro sem histórico de crédito americano negocia linhas próprias com cada banco, e as condições variam.
Quanto custa um apartamento em Miami hoje?
A mediana dos apartamentos e townhouses vendidos em Miami-Dade em setembro foi de US$ 417.090, cerca de R$ 2,1 milhões ao câmbio de 22/10.
Orlando é mais barato que Miami?
Sim, na mediana. Em Orlando a mediana de setembro foi de US$ 399.610 para todos os imóveis e de US$ 291.027 para condomínios e townhouses.
Para comparar com o seu imóvel no Brasil, use a calculadora de valor, acompanhe a Carteira de Ativos e veja quanto custa a entrada aqui no ITBI do DF.
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Foto: Gary Borenstein / Unsplash (Licença Unsplash).