O gasto que aparece só na hora de assinar
Escritura e registro não são taxa simbólica: num imóvel de R$ 800 mil na capital paulista, os dois atos somam R$ 9.951,00 pela tabela de 2026. Somados ao ITBI de 3%, o custo de entrada chega a R$ 33.951,00 — 4,24% do preço. E, ao contrário do imposto, o cartório pesa proporcionalmente mais no imóvel barato do que no caro.
O comprador paulistano aprendeu a calcular o ITBI. O que quase ninguém soma antes de fechar negócio é a dupla que vem depois dele: a escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, e o registro, feito no Oficial de Registro de Imóveis. São dois atos, duas tabelas e duas cobranças — e é o registro, não a escritura, que de fato transfere a propriedade.
Os valores não são negociáveis nem variam de cartório para cartório: em São Paulo os emolumentos seguem a Lei estadual 11.331/2002 e uma tabela única por faixa de valor do negócio, atualizada a cada ano. A tabela em vigor neste momento vale desde 8 de janeiro de 2026.
A ordem dos atos
Na prática, a sequência é sempre a mesma: primeiro se paga o ITBI na Prefeitura (3% na cidade de São Paulo); com a guia quitada, o tabelionato lavra a escritura; com a escritura em mãos, o registro de imóveis da circunscrição do imóvel faz a matrícula mudar de nome. Em compra financiada, a escritura costuma ser substituída pelo próprio contrato do banco, que já tem força de escritura pública — e aí você economiza a primeira das duas contas.
A escritura: quanto custa, por faixa
A tabela de 2026 do Colégio Notarial do Brasil — Seção São Paulo traz o ato com valor declarado dividido em faixas. O total já inclui a parcela do tabelião e os repasses obrigatórios ao Estado, à Secretaria da Fazenda, ao Município, ao Ministério Público, ao Registro Civil, ao Tribunal de Justiça e à Santa Casa.
- Imóvel de R$ 800 mil (faixa de R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00): R$ 6.057,27 — sendo R$ 3.588,44 do tabelião, R$ 1.019,86 do Estado, R$ 698,04 da Secretaria da Fazenda, R$ 246,28 do Tribunal de Justiça, R$ 188,87 do Registro Civil, R$ 172,25 do Ministério Público, R$ 107,65 do Município e R$ 35,88 da Santa Casa.
- Imóvel de R$ 1,5 milhão (faixa de R$ 1.152.600,01 a R$ 1.536.800,00): R$ 6.717,01.
- Imóvel de R$ 3 milhões (faixa de R$ 2.345.066,01 a R$ 3.908.444,00): R$ 10.308,55.
Repare no salto: o imóvel quase quadruplica de preço entre o primeiro e o terceiro exemplo, mas a escritura só sobe 70%. Emolumento não é percentual, é faixa — e isso muda a conta de quem compra barato.
O registro: a segunda conta
No Registro de Imóveis a cobrança do registro com valor declarado segue a mesma lógica de faixas, pela tabela em vigor desde 8 de janeiro de 2026:
- R$ 800 mil: R$ 3.893,73
- R$ 1,5 milhão: R$ 4.482,62
- R$ 3 milhões: R$ 6.898,44
Somando os dois atos, o custo de cartório fica em R$ 9.951,00 no imóvel de R$ 800 mil, R$ 11.199,63 no de R$ 1,5 milhão e R$ 17.206,99 no de R$ 3 milhões. Em percentual do preço: 1,24%, 0,75% e 0,57%, respectivamente.
Fechando o custo total de entrada
Com o ITBI de 3% da cidade de São Paulo em cima — tema que detalhei no guia de ITBI em São Paulo 2026 —, o custo de entrada completo fica assim: R$ 33.951,00 (4,24%) no imóvel de R$ 800 mil, R$ 56.199,63 (3,75%) no de R$ 1,5 milhão e R$ 107.206,99 (3,57%) no de R$ 3 milhões.
O desconto de 50% existe — mas não é o que muita gente acha
Virou lenda de corretor que todo primeiro imóvel tem metade do preço no cartório. A tabela paulista é mais específica do que isso. O item 14.5 manda cobrar o registro da alienação e das garantias reais pelo item 1 com redução de 50% quando o financiamento é feito com recursos do FGTS. Ou seja: o gatilho é a origem do dinheiro, não o fato de ser a sua primeira compra.
Há ainda itens próprios para habitação de interesse social: a primeira alienação em empreendimento habitacional financiado com FGTS para imóvel de valor até 6.000 UFESP e os casos de ZEIS com limite de 4.705 UFESP, que têm cobrança específica em vez do desconto percentual. Com a UFESP de 2026 em R$ 38,42, esses tetos equivalem a cerca de R$ 230,5 mil e R$ 180,8 mil.
Por isso vale a pergunta direta ao cartório antes de assinar: o meu financiamento usa recursos do FGTS? Se a resposta for sim, a segunda conta cai pela metade. Se for financiamento com recursos da poupança ou compra à vista, não cai.
Quem paga o quê
Por praxe do mercado paulistano, e salvo acordo diferente no contrato, o comprador arca com ITBI, escritura e registro — é ele que tem interesse na transferência. O vendedor costuma ficar com as certidões que precisa apresentar e com a quitação de débitos do imóvel. Isso é negociável, e em mercado de estoque alto eu já vi vendedor absorver parte do cartório para fechar. O que não é negociável é o valor da tabela.
Minha leitura
Diante desses números, avalio que o erro mais caro do comprador paulistano não é escolher o bairro errado — é chegar na assinatura sem os 4% de custo de entrada separados. Já vi negócio travar a dez dias da escritura porque o comprador tinha calculado o ITBI e esquecido o cartório.
O cartório é regressivo, e isso importa
Acredito que o dado mais subestimado desta tabela é o peso relativo: 1,24% do preço num imóvel de R$ 800 mil contra 0,57% num de R$ 3 milhões. Quem compra o primeiro apartamento paga, proporcionalmente, mais que o dobro de cartório de quem compra alto padrão. É o inverso da progressividade do ITBI e vai direto contra o bolso de quem tem menos folga.
Financiamento muda a conta mais do que parece
Na minha leitura, a combinação de contrato bancário com força de escritura pública e o desconto de 50% do item 14.5 nos casos com FGTS pode derrubar o custo de cartório para perto de um terço do valor à vista. Quando comparo propostas para um cliente, eu coloco isso na planilha ao lado da taxa de juros — às vezes o financiamento um pouco mais caro sai na frente só pelo que economiza no cartório.
Comparando com o DF
Brasília tem outra lógica de entrada, com ITBI de 2% para usados, e eu fiz essa conta no guia de ITBI do DF. Avalio que, para quem está decidindo entre as duas praças como investimento, o custo de entrada em São Paulo pede de 0,5 a 1 ponto percentual a mais de reserva — detalhe que corrói a rentabilidade do primeiro ano e que quase nunca entra na comparação.
Esta seção é leitura pessoal do autor, com base nas fontes citadas, e não constitui aconselhamento financeiro ou jurídico. Confirme sempre os valores no cartório da circunscrição do imóvel antes de fechar negócio.
Dúvidas rápidas
Quanto custa a escritura de um imóvel de R$ 800 mil em São Paulo?
R$ 6.057,27 pela tabela de 2026, já com todos os repasses obrigatórios incluídos. O imóvel cai na faixa de R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura formaliza o negócio no Tabelionato de Notas; o registro, no Oficial de Registro de Imóveis, é o ato que transfere a propriedade. Nos R$ 800 mil, são R$ 6.057,27 e R$ 3.893,73 — R$ 9.951,00 somados.
Existe desconto de 50% no registro do primeiro imóvel?
A redução de 50% do item 14.5 vale para o registro de alienação e garantias reais em financiamento com recursos do FGTS. O critério é a origem do recurso, não ser a primeira compra. Confirme com o seu banco qual fonte de recursos o contrato usa.
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Foto: Raphael Nogueira / Unsplash (Unsplash License).
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