O funding do crédito imobiliário entrou na conversa fiscal
A quarta-feira (28) abriu com uma notícia que mexe direto na engrenagem que financia imóvel no Brasil. Segundo reportagem de O Globo, a equipe econômica voltou a estudar a cobrança de IOF sobre LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas — os títulos hoje isentos de Imposto de Renda para pessoa física. A renúncia fiscal associada a essa isenção é estimada em cerca de R$ 33 bilhões por ano. O Ministério da Fazenda não se pronunciou e não há proposta formal anunciada.
Não é a primeira tentativa. Em 2025 a MP 1.303 previa IR de 5% sobre esses papéis e uma arrecadação estimada em R$ 2,6 bilhões no primeiro ano, e não prosperou no Congresso. A diferença de agora é o instrumento: IOF é imposto regulatório, com alteração por decreto, o que encurta muito o caminho.
Por que isso importa para quem compra imóvel
LCI e LCA são a captação que os bancos direcionam para crédito imobiliário e agronegócio; CRI e CRA são o lastro que financia obra e recebível de incorporação. Tirar parte da vantagem tributária desses papéis encarece a captação na margem — e captação mais caro chega ao comprador como taxa de financiamento mais alta ou como funding mais escasso para o lançamento. É o mesmo canal que já apareceu nesta semana na tabela dos bancos.
Os números da abertura
O pregão começou pressionado: o Ibovespa abriu em queda de cerca de 1%, perto dos 173,9 mil pontos, com repercussão dos balanços e à espera da decisão de juros do Federal Reserve. O dólar comercial recuou e tocou R$ 5,311 na mínima, negociando a R$ 5,32 por volta das 10h40. Já o juro longo foi na direção contrária: as taxas do Tesouro aceleraram a alta e o IPCA+ voltou a encostar em 8%, em meio ao temor fiscal pós-eleição.
Em São Paulo, o balanço do dia foi do Santander Brasil: lucro líquido gerencial recorrente de R$ 2,89 bilhões no terceiro trimestre, queda de 28% na comparação anual, com o banco destacando um cenário de crédito ainda desafiador e inadimplência no radar. Quando o maior originador privado de crédito fala em seletividade, a leitura prática para o comprador é uma só: aprovação mais apertada.
Minha leitura
Diante disso, acredito que o risco aqui não é o IOF em si, é o sinal. Avalio que mexer na isenção de LCI, LCA e CRI justamente no momento em que o juro longo sobe é empilhar pressão sobre o mesmo ponto: o custo do dinheiro que vira financiamento imobiliário. Para quem está com simulação em mãos em Brasília ou em São Paulo, a minha leitura é que vale travar condição agora e não esperar por uma janela melhor nas próximas semanas. Vale somar também o custo de entrada com ITBI e registro no DF. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento.
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