Flórida em setembro: casa em Miami a US$ 692 mil, apartamento a US$ 417 mil e Orlando de lado

Miami e Orlando andaram em direções opostas em setembro

A associação de corretores de Miami divulgou nesta sexta-feira, 16 de outubro de 2026, os números de setembro do condado de Miami-Dade. No mesmo mês, Orlando publicou os seus. O resumo em três linhas: em Miami a casa isolada continua subindo e o apartamento continua cedendo; em Orlando o mercado inteiro andou de lado, com estoque maior e juro de hipoteca mais caro; e para o comprador brasileiro o câmbio voltou a pesar, com o dólar a R$ 5,087.

Dois mercados dentro do mesmo condado

Em setembro, Miami-Dade registrou 1.733 vendas de imóveis residenciais, queda de 2% sobre as 1.769 de um ano antes. Dentro desse total, as duas metades se comportaram de formas opostas. As casas isoladas somaram 824 vendas, 4,7% menos que as 865 de setembro de 2025, mas com preço mediano de US$ 692 mil, alta de 4,06% sobre os US$ 665 mil do ano passado. Os apartamentos fizeram o inverso: 909 vendas, 1% a mais que as 904 anteriores, com mediana de US$ 417.090, queda de 0,69% ante US$ 420 mil.

O número que explica essa diferença é o estoque. Miami-Dade fechou setembro com 5,1 meses de oferta de casas isoladas e 12,3 meses de oferta de apartamentos. Seis meses é a referência de equilíbrio nos Estados Unidos: abaixo disso o vendedor manda no preço, acima disso o comprador manda. Ou seja, no mesmo condado convivem hoje um mercado de vendedor (casa) e um mercado de comprador bem folgado (apartamento).

O pagamento à vista reforça o diagnóstico. 38,3% de todas as vendas fechadas foram em dinheiro, mas o índice sobe para 49,4% nos apartamentos e cai para 26,2% nas casas. Quase metade do mercado de apartamentos de Miami não passa por banco — é comprador que não depende de taxa de juros, e boa parte dele é estrangeiro.

No topo da pirâmide a história é outra: o condado registrou 24 vendas acima de US$ 30 milhões apenas nos nove primeiros meses de 2026, superando em 14,3% o recorde anual de 21 negócios de 2025. O luxo de verdade não está esperando juro cair.

Estoque maior, hipoteca mais cara, preço de lado

Orlando fechou setembro com preço mediano de US$ 399.610 no conjunto do mercado, contra US$ 402.319 em setembro de 2025 — uma queda de cerca de 0,7%, praticamente estabilidade. Foram 2.325 vendas no mês. A casa isolada ficou em US$ 432.360, quase idêntica aos US$ 432.241 de um ano antes; o apartamento e o townhouse caíram para US$ 291.027, ante US$ 300.400.

Dois números pesam contra o vendedor em Orlando: o estoque subiu para 12.464 imóveis (eram 12.144 em agosto) e o imóvel levou 66 dias para vender, contra 64 em agosto. E a taxa média de hipoteca de 30 anos medida pelo Freddie Mac e citada no relatório da associação local subiu para 7,4% em setembro, contra 6,7% em agosto. Juro mais caro é o freio mais direto que existe no comprador americano financiado.

É por isso que as duas praças da Flórida não podem ser tratadas como um bloco só. Orlando é um mercado mais dependente de financiamento local e de locação por temporada; Miami é um mercado mais dolarizado, mais internacional e com uma fatia de compra à vista que dobra a de Orlando.

O câmbio voltou a ser o problema

Na quarta-feira, 15 de outubro de 2026, o dólar comercial fechou a R$ 5,087, alta de 1,15% no dia, enquanto o Ibovespa recuou 1,06% e terminou aos 204.324,26 pontos. Para efeito prático: um apartamento mediano de Miami a US$ 417.090 custa hoje cerca de R$ 2,12 milhões; a casa mediana de Orlando, a US$ 432.360, sai por cerca de R$ 2,20 milhões. O Boletim Focus de 13 de outubro projeta o dólar a R$ 5,14 no fim do ano, com Selic de 13,25% e IPCA de 5,22% em 2026.

Vale lembrar que imóvel nos Estados Unidos não tem INCC nem correção de obra como no Brasil — o que existe lá são custos recorrentes que o comprador brasileiro costuma subestimar: imposto predial anual, seguro, e no caso dos apartamentos a taxa de condomínio e as cotas extraordinárias de reserva, que são hoje o principal motivo da pressão de preço nos prédios mais antigos da Flórida.

Minha leitura

Diante desses números, avalio que a Flórida parou de ser uma aposta única e virou duas decisões diferentes. Acredito que o apartamento em Miami, com 12,3 meses de estoque e preço cedendo pelo segundo ano, é hoje o único ativo da região em que o comprador tem poder real de negociação — e quem compra à vista, como é o caso da maioria dos brasileiros que compram lá, está comprando exatamente no momento em que o vendedor financiado está mais pressionado. Já a casa isolada, com 5,1 meses de oferta e preço subindo 4%, não dá margem: ali o comprador entra no preço de tabela.

Sobre Orlando, minha leitura é mais cautelosa. Preço de lado com estoque subindo e hipoteca a 7,4% não é fundo de poço, é mercado ainda procurando o seu nível. Para quem compra pensando em renda de temporada, acho que vale esperar o próximo trimestre e olhar bairro por bairro, não a mediana da cidade.

E sobre o câmbio: continuo achando que travar imóvel e travar dólar são duas decisões separadas. Com o Focus apontando R$ 5,14 no fim do ano, esperar o dólar "voltar" para decidir o imóvel tem sido, nos últimos três anos, a forma mais cara de não decidir. Esta é uma leitura pessoal e informativa. Não é aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento.

O que todo comprador pergunta

Qual é o preço mediano de um imóvel em Miami hoje?

Em setembro de 2026, segundo a MIAMI REALTORS, a mediana foi de US$ 692 mil para casa isolada e US$ 417.090 para apartamento, no condado de Miami-Dade. São medianas do condado inteiro: bairros como Brickell e Miami Beach ficam bem acima disso.

É melhor comprar em Miami ou em Orlando?

Depende do objetivo. Miami tem preço mais alto, mercado mais internacional e quase metade das vendas de apartamento feitas à vista. Orlando tem ticket menor, estoque em alta e é mais ligado a locação por temporada. Em setembro de 2026 o apartamento de Miami estava em mercado de comprador (12,3 meses de oferta) e a casa, em mercado de vendedor (5,1 meses).

Imóvel nos Estados Unidos tem INCC?

Não. O INCC é um índice brasileiro de custo da construção, usado em contratos de imóvel na planta no Brasil. Não existe equivalente obrigatório nos contratos americanos; lá o que corre são imposto predial, seguro e taxas de condomínio.